房屋轉租與承租權轉讓的區別有什麼
房屋與承租權轉讓,是關係變動和流轉的兩種典型方式,特別是隨着商鋪、等非居住用房的增加,其在實務操作中的應用也日趨普遍,但兩者無論是在法律性質上、還是在實務操作中,都存在很大的差異, 者一定要事先弄明白。
首先,從法律關係構成來看,房屋轉租是指承租人在租賃期間,將其承租房屋的部分或者全部再出租的行爲,由承租人作爲轉租的出租人(俗稱“二房東”)與第三人(即轉租的承租人,俗稱“三房東“)簽訂轉租合同。如此形成兩個既彼此獨立、又相互牽連的合同關係,即房屋產權人(俗稱“大房東”)與二房東的本租合同,以及二房東與三房東的轉租合同,二房東因此扮演了雙重角色,他既要以承租人的身份履行與大房東之間的本租合同,又要以出租人的身份履行與三房東之間的轉租合同。
承租權轉讓則是指承租人在租賃期間,將房屋承租權轉讓給第三人,即二房東與大房東的本租合同解除,二房東由此退出租賃關係,轉而由受讓承租權的第三人與大房東建立新的租賃合同關係。
其次,從法律行爲有效的前提條件來看,二房東無論是轉租房屋,還是轉讓房屋的承租權,均需取得大房東的書面同意,但在書面同意的表現形式上略有不同。轉租中一般有兩種形式,一是在本租合同中已經約定了二房東可以轉租的條款,二是大房東在本租合同之外另行出具的同意書。而承租權轉讓在法律性質上屬於合同一方(二房東)對於合同權利、義務的概括轉讓,通常不會在合同中先行約定,只能另行取得大房東出具的同意書。
第三,從違反上述前提條件(即二房東沒有取得大房東的書面同意)的法律後果來看,轉租中,大房東可以直接解除與二房東之間的本租合同;而承租權轉讓中,大房東只有權宣告二房東將承租權轉讓給第三人的行爲無效,但無權以此爲由解除他與二房東之間的本租合同。
第四,轉租中,轉租合同對於本租合同具有附隨性,具體表現在:1、房屋轉租期間,本租合同發生變更,影響轉租合同履行的,轉租合同應當隨之變更;2、房屋轉租期間,本租合同解除的,轉租合同應當隨之解除;3、轉租合同約定的租期後時限,不得超過本租合同中約定的後租期。而承租權轉讓後,由於二房東退出本租合同,第三人與大房東建立租賃關係時,可以不受已經終止的本租合同的約束,重新設定雙方的權利義務關係。
在實踐中,二房東可以根據其承租房屋(主要是指商鋪、寫字樓等)的經營狀況和自身的資金實力,靈活選取兩種方式中的一種,以謀求更大收益或規避商業風險。比如,二房東經營狀況良好,能夠按時支付給大房東,但隨着商鋪的升值,轉租租金高於本租租金時,可以考慮轉租獲取差價。反之,如果二房東經營狀況慘淡,已無力或難以支付給大房東租金,則可以考慮以承租權轉讓的形式“解套”,並有機會獲取第三人(承租權受讓人)支付的承租權轉讓費(俗稱“頂租費”),以彌補虧空或賺取收益。
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