買房應該注意什麼法律問題
春節法定7天長假,加上年假和調休等,購房的時間相對比較充裕。
有些朋友準備在這段時間多看些樓盤,全方面瞭解樓盤資訊,這樣最終下決定不會那麼倉促。
這裏提醒大家,看好心儀的房子後,爲了不讓自己在購房過程中吃虧,這5個法律問題一定要弄清楚!
一、簽訂商品房預售合同,出賣人有沒有預售許可很重要
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第45條的規定,商品房預售需要向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。
如果出賣人未取得商品房預售許可證明,與你訂立的商品房預售合同是無效的。
但是在你向法院起訴之前,出賣人取得了商品房預售許可證,可以認定合同有效。
二、有房產證,但沒辦理不動產登記,能取得房屋所有權嗎?
《中華人民共和國民法典》第二百零九條規定:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力。
簡單說,就是在登記之後你才能得到房子的所有權。
而房產證只是房產部門發給權利人的一種享有權利的憑證,僅起到證據的作用,當不動產登記簿記載的權利人和房產證記載的權利人不同時,以不動產登記簿爲準。
因此,大家在買房時,一定要注意進行不動產登記或不動產登記的變更。
三、開發商逾期交房怎麼辦?
房屋買賣合同一般會約定開放商應該在約定的時間交付房屋。
如果開發商沒有按期交房,屬於違約,經催告在合理期限內仍沒有履行時,你有權解除合同。
如果不解除合同,可以要求開發商承擔違約責任。
四、房屋交付後,發現實際情況和銷售廣告不符怎麼辦?
房屋交付後,你如果發現房屋實際情況與銷售廣告不符,理論上是可以要求開發商承擔違約責任的。
但實踐中,想成功主張違約責任有兩個前提,首先得儲存有銷售廣告的證據,其次是銷售廣告要有和房屋買賣內容相關的明確說明和允諾。
對於房地產廣告中的有關房屋及其相關設施的說明及允諾,如果其對訂立合同有重大影響,那麼即使該說明和允諾未載入房屋買賣合同,一般也屬於合同內容。
這時,你若發現銷售廣告的說明或允諾的內容與實際不符,可以要求開發商承擔違約責任。
五、房屋面積與實際面積不一致怎麼辦?
首先我們要知道一個公式:面積誤差比=[(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×100%(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的,據實結算房價款。
(二)面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權退房。
買受人退房的,房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人,同時支付已付房價款利息。
買受人不退房的,產權登記面積大於合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔,產權歸買受人。
(三)產權登記面積小於合同約定面積時,面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。
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