合同未解除可以賣房嗎
合同終止,是指因發生法律規定或當事人約定的情況,使合同當事人之間的權利義務關係消滅,使合同的法律效力終止。合同的權利義務終止後,當事人應當遵循誠信原則,根據交易習慣履行通知、協助、保密等義務。合同的權利義務終止,不影響合同中結算和清理條款的效力。因爲,合同終止只是使合同關係向將來消滅,並不溯及力,因此不產生恢復原狀的法律後果。
精選律師 · 講解實例
單方面通知賣房人解除購房合同
根據《中華人民共和國合同法》第十四條以及最高人民法院《關於審理商品房買房合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定,買房人在下列十二種情況下有權單方面通知賣房人解除購房合同:
1、不可抗力。因不可抗力致使不能實現購房合同目的的,買房人有權解除合同。
2、賣方明示違約。在履行期限屆滿前,房屋賣方明確表示或者以自己的行爲表明不履行主要債務的,即賣方明確表示將不交付房屋的,買房人有權解除合同。
3、先賣後抵押的。商品房買賣合同訂立後,賣方未告知買方又將該房屋抵押給第三人導致買方購房合同目的不能實現的,買房人有權解除合同。
4、一房二賣的。商品房買賣合同訂立後,賣方又將該房屋出賣給第三人導致買方購房合同目的不能實現的,買房人有權解除合同。
5、隱瞞無證售房事實的。賣房人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假的預售許可證明的,買房人有權解除合同。
6、隱瞞房屋抵押的事實。賣方故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實的,買房人有權解除合同。
7、隱瞞房屋已出賣或爲拆遷安置房屋的事實。賣方故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或者爲拆遷補償安置房屋的事實的,買房人有權解除合同。
8、房屋主體結構不合格。因房屋主體質量不合格不能交付使用或者交付使用後,房屋主體質量經檢驗確屬不合格,買房人有權解除合同。
9、房屋存在嚴重質量問題。因房屋質量問題嚴重影響正常居住的,買房人有權解除合同。
10、面積誤差比超過3%。賣方交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同漢有約定處理方式或約定的處理方式不明確的,若面積誤差比絕對值超出3%的,買受人有權解除合同,請求返還購房款及利息。
11、過分遲延交付房屋的。賣方遲延交付房屋,經催告後在三個月的合理期限內仍未履行的,買房人有權解除合同。
12、過分遲延產權過戶。商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限(商品房買賣合同的標的物爲尚未建成房屋的,自房屋交付之日起90日;商品房買賣合同的標的物爲已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日)屆滿後超過一年,由於賣方的原因,導致買房人無法辦理房屋所有權登記的,買房人有權解除合同。
解除房屋買賣合同的情形可以分爲兩類,一種是法定解除,一種是約定解除。而從實際情況來看,能夠導致房屋買賣合同解除的情況下其實比較多,比如賣方交付的房屋存在嚴重質量問題,影響到了買方日後的正常居住使用的,這種情況下買方有權要求解除購房合同。
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