北京房產律師解析一起以買賣名義贈與房屋給親屬子登記人子女起訴合同無效糾紛
原告訴稱
原告趙某娟、趙某麗、趙某霞向本院提出訴訟請求:1.確認趙某鵬與趙某君於簽訂的《存量房屋買賣合同》無效;2.訴訟費由被告承擔。
事實與理由:趙某鵬與高某蘭是夫妻,高某蘭於1994年12月2日因死亡被註銷戶口,趙某鵬於2020年7月5日去世。夫妻二人共生育了一子三女,即兒子趙某傑和女兒趙某娟、趙某麗、趙某霞。1998年6月15日,根據當時國家房改政策,趙某鵬與子女們達成口頭協議,由趙某鵬與兒子趙某傑及女兒趙某娟、趙某麗、趙某霞五人共同出資購買位於北京市海淀區一號的房屋(此房屋系單位職工住宅),慮及同胞兄妹及父女之情,彼此就沒有簽訂書面協議。
2002年,在趙某傑的建議下,經商議,將原五人共同集資購買的一號的房屋換到北京市豐臺區二號。儘管房屋地址變遷了,房屋所有權證上只寫有趙某鵬一人名字,但是房屋共同集資的初始性質沒有變。二號房屋後一直由趙某傑夫妻和其女兒趙某君在此居住,而將趙某鵬安排住在豐臺區三號趙某傑個人所有的房屋內。2004年6月26日,趙某君和郭某琪結婚,婚後就一直住在了三號的大房間內至今,讓趙某鵬住小房間。
趙某傑和趙某君父女惡意串通,利用趙某鵬年老體弱有求於人,精神模糊及其與趙某鵬共同居住的便利條件,唆使、誘導趙某鵬透過買賣的形式(未實際付款)將二號房屋過戶給與該房屋沒有任何權益關係的趙某君,使其無故獲得價值數百萬元的房產。此外,購買一號房屋時折算了趙某鵬妻子高某蘭23年的工齡,因此該房屋屬於夫妻共同財產。一號房屋被回購並置換爲涉案房屋,延續下來還是折算了趙某鵬妻子高某蘭23年工齡。2013年9月28日的《房屋回購協議》上的簽字非趙某鵬簽署而是趙某君簽字。根據《民法典》等法律規定,這種擅自處分共有財產的行爲侵犯了其他共有人合法權益,應認定爲無效。
被告辯稱
被告趙某君辯稱,第一,趙某鵬對北京市豐臺區二號房屋(以下簡稱二號房屋)享有所有權和處分權。趙某鵬去世前系單位離休幹部,二號房屋系趙某鵬參加單位2001年房改所得;雙方2003年簽訂的《單位出售公有住宅樓房協議書》約定“……乙方購買的住房,享有全部產權,可以依法使用、繼承和抵押,乙方出售房屋時,須持有甲方證明到房屋交易所辦理手續……”;該房屋購房款,全部由趙某鵬以自有退休收入交付;趙某鵬的妻子高某蘭於1994年12月2日去世,該房屋爲高某蘭去世後趙某鵬參加單位房改購買所得。
第二,二號房屋與一號房屋不存在置換問題。一號房屋系單位分配給趙某鵬的公租房,不存在共同出資購買問題;趙某鵬購買二號房屋後,單位已將一號房屋收回。第三,趙某鵬對二號房屋擁有完全的處分權,以其意思表示將該房屋轉讓給趙某君,具有合法性與有效性。2009年12月13日,趙某鵬親筆書寫《關於豐臺區二號房,房屋產權歸屬的意見》,決定將二號房屋過戶給孫女趙某君居住使用;2012年10月22日,趙某鵬又再次親筆書寫《遺囑》,決定二號房屋由孫女趙某君繼承;
2013年2月26日,趙某鵬與趙某君到北京市豐臺區房屋管理局簽署《存量房屋買賣合同》,將二號房屋過戶至趙某君名下,趙某君繳納過戶稅費並領取房屋所有權證書;從趙某鵬親筆書寫的2009年12月13日意見和2012年10月22日遺囑來看,將二號房屋過戶給趙某君系其真實意思表示,其透過與趙某君簽署《存量房屋買賣合同》的方式將房屋過戶給趙某君,不諱反法律強制性規定,不違反公序良俗,應屬合法有效;趙某傑、趙某君沒有惡意串通,沒有唆使誘導趙某鵬將房屋過戶趙某君,也不是以口頭買賣合同方式辦理過戶手續,依法應駁回原告的訴訟請求。
第三人趙某傑述稱,同趙某君意見。
法院查明
趙某鵬與高某蘭是夫妻關係,高某蘭於1994年12月2日因死亡被註銷戶口,趙某鵬於2020年7月5日去世。夫妻二人共生育了一子三女,即兒子趙某傑和女兒趙某娟、趙某麗、趙某霞。趙某君爲趙某傑之女,趙某鵬之孫女。趙某娟曾用名爲趙某娟。
1999年9月15日,單位(甲方、賣方)與趙某鵬(乙方、買方)簽訂《單位出售公有住宅樓房協議書》,約定:一、甲方將座落在北京市一號單元房,按97年成本價每建築平方米1450元出售給乙方,扣除各項折扣後,實際售價爲33364元。二、甲方根據……按以下主要條件計算:1.成本價1450元/M2(建築面積)2.工齡折扣率0.9%……該房屋《單位出售公有住房房價計算表》“工齡(年)”欄顯示男方33、女方23,小計56;……2013年9月28日,單位(甲方)與趙某鵬(乙方)簽訂《房屋回購協議》,記載乙方與2000年申請購買位於海淀區一號。
2003年,單位(甲方、賣方)與趙某鵬(乙方、買方)簽訂《單位出售公有住宅樓房協議書》,約定:一、甲方將座落在北京市豐臺區二號單元樓房(以下簡稱二號房屋),按2001年成本價每建築平方米1560元出售給乙方,扣除各項折扣後實際售價爲67071元。三、根據……本套住宅售價,按以下主要規定計算:1.成本價建築每平方米1560元。2.年工齡折扣率0.9%……
2004年4月3日,趙某鵬獲頒二號房屋《房屋所有權證》。
2013年2月26日,趙某鵬(出賣人)與買受人(趙某君)簽訂《存量房屋買賣合同》,載明出賣人所售房屋坐落於北京市豐臺區二號;該房屋性質爲已購公有住房;該房屋成交價格爲329745元;房屋的交付、權屬轉移登記、違約責任等處均未填寫具體內容。同日,雙方簽署《存量房交易結算資金自行劃轉聲明》,載明經雙方協商決定自行劃轉交易結算資金。同日,趙某君繳納了契稅、已購公有住房上市出售補繳土地收益等,並獲頒二號房屋《房屋所有權證》,記載房屋所有權人爲趙某君,共有情況爲單獨所有,房屋性質爲商品房。
雙方對以下證據和事實存在爭議。趙某娟、趙某麗、趙某霞主張一號房屋爲趙某鵬、趙某傑及其三人共同出資購買,爲五人共同共有;一號房屋置換爲二號房屋後,該房屋仍爲五人共同共有;另一號房屋購買時折算了高某蘭的工齡,該房屋以及置換後的二號房屋均屬於趙某鵬、高某蘭夫妻共同財產;趙某傑、趙某君惡意串通,隱瞞二號房屋共有情況,唆使、誘導趙某鵬簽訂該房屋《存量房屋買賣合同》,侵犯了其他共有人利益;故趙某鵬與趙某君於2013年2月26日所籤《存量房屋買賣合同》應爲無效。
趙某娟、趙某麗、趙某霞就其上述主張提交2020年10月29日談話錄音、楊利生證言、微信聊天記錄、借據及趙某鵬2019年及2020年病危通知書爲證。趙某君、趙某傑對楊利生證言的真實性不予認可,對借據的關聯性不予認可,對趙某娟、趙某麗、趙某霞上述證據的證明目的均不予認可,提出趙某傑因疾病存在認知障礙,思維及語言能力均存在障礙,就此提交趙某傑2019年就診記錄及處方、2020年住院病案首頁爲證。趙某娟、趙某麗、趙某霞對趙某傑診療資料及趙某君、趙某傑上述主張均不予認可。
趙某君、趙某傑主張從趙某鵬2009年12月13日親筆書寫的意見以及2012年10月22日所寫《遺囑》來看,將二號房屋過戶給趙某君系其真實意思表示;趙某鵬在世時欲將二號房屋過戶給趙某君,聽從他人建議採取了房屋買賣方式,趙某鵬未實際收取趙某君錢款;趙某鵬透過與趙某君簽署《存量房屋買賣合同》的方式將房屋過戶給趙某君,不違反法律強制性規定,不違反公序良俗,應屬合法有效;趙某傑、趙某君沒有惡意串通,沒有唆使、誘導趙某鵬將房屋過戶趙某君;
就此提交2009年12月13日意見、2012年10月22日《遺囑》及2013年2月26日趙某鵬與趙某君合照爲證。2009年12月13日的意見爲手寫字跡,記載“因我年事已高,我決定把二號房屋過戶給我的孫女趙某君,由趙某君居住使用。趙某鵬2009.12.13”。2012年10月22日的《遺囑》爲手寫筆跡,記載立遺囑人趙某鵬立遺囑將二號房屋交由孫女趙某君繼承。趙某娟、趙某麗、趙某霞表示2009年12月13日的意見僅表明二號房屋由趙某君居住使用;
2012年10月22日的《遺囑》爲趙某傑要求趙某鵬書寫,趙某傑篡改遺囑,將兩處“趙某鵬”更改爲“趙某鵬”;趙某鵬於《遺囑》中書寫“趙某鵬”表明該遺囑非其真實意思或其患病無行爲能力;就此提交兩份《遺囑》複印件爲證。趙某君、趙某傑對兩份《遺囑》複印件不持異議,表示趙某鵬書寫《遺囑》後其進行復印塑封,後趙某鵬將《遺囑》中“趙某鵬”修改爲“趙某鵬”,其再次複印進行塑封,該修改爲趙某鵬本人所爲,不影響《遺囑》的有效性。
裁判結果
趙某鵬與趙某君簽訂的《存量房屋買賣合同》無效。
房產律師靳雙權點評
行爲人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行爲無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行爲的效力,依照有關法律規定處理。根據趙某君、趙某傑當庭所述以及證據材料所載內容,趙某鵬與趙某君就二號房屋並不存在真實的買賣房屋的意思表示,而是以簽訂《存量房屋買賣合同》的形式實現房產贈與的目的,因此趙某鵬與趙某君之間的《存量房屋買賣合同》無效。至於趙某鵬與趙某君之間的贈與行爲的效力問題,雙方可另行解決。
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