无房产证购房合同是否有效
在实践中,就房屋买卖合同的签订稍有不慎就会有很多无效的情形出现。所以,作为房屋买卖活动的当事人,只有依法签订合同才能确保合同的效力。而现实中有的人出于价格的考虑,可能会购买无房产证的房屋,那此时签订的无房产证购房合同是否有效呢?我们一起在下文中进行了解吧。
一、无房产证购房合同是否有效
购房合同无效的情形如下:
1、房地产分离出卖,合同无效。
由于房屋是建筑在上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买受人可以提出这种买卖合同无效。
2、产权主体有问题,合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为一般认定无效 。
3、侵犯优先购买权,合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
4、非法转让,合同无效。
二、没产权的购房合同有效吗
根据《城市房地产管理法》第三十八条明确规定:下列房地产不得转让:…(六)未依法登记领取权属证书的。
根据《合同法》第五十二条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
因此,在以前的法律实务中,人们通常都认为该条规定的所谓不得转让属于法律禁止性规范,不得违反,未依法登记领取权属证书的房屋不得转让,违反该规定进行房屋转让的合同应被认定为无效。在这一思想指导下,这类纠纷起诉到人民法院,基本上都判决房屋买卖合同无效。
对于没有房产证的房屋来说,虽然不能办理房产证,但此时并没有禁止对这样的房屋进行买卖,因而现实中买卖无房产证的房屋也是可以的,只不过此时购房者需要承担的风险是比较大的。在实践中,对于无效的购房合同,当事人是可以不依约履行,但如果购房合同无效是由于一方的过错导致的,那另一方可以追究此方的法律责任。
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