二手房买卖合同中违约金过高怎么调整?
二手房买卖合同中的违约行为主要包括违约解除合同、逾期付款和逾期交付使用房屋三种类型。合同约定违约金数额或者计算方法的,一般以合同约定为准。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
如何确定违约金是否过分高于实际损失呢?
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:当事人以约定违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。这些具体规定既符合公平原则,符合国情,又有利于法官办案中有法可依。以上规定虽然仅仅适用于商品房买卖合同,但对于二手房买卖也是具有参考价值的。类似的地方性规定还有,江苏省高级人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的讨论纪要(一)(苏高法审委[]16号)第二十八条也明确规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。尽管目前没有专门针对二手房买卖合同的违约金规定或解释,以上两条规定均体现了这样的原则,即违约金的调整标准既要以弥补当事人的损失为基准,又要体现一定的惩罚性,但违约金毕竟是一种合同的违约责任,其惩罚性不能完全等同于侵权的惩罚性责任,违约责任应充分考虑双方当事人的利益均衡,应考虑公平原则,因此,法官在行使调整的自由裁量权时应体现此双重性。
-
二手房买卖合同纠纷的起诉期限是多久?
一、一般诉讼时效诉讼时效是指受害人的民事权利受到侵害,起诉到法院请求法院保护自己的合法权益的法定期间。一般情况下,遭遇合同纠纷想要向法院起诉的诉讼时效是两年,从受害人知道或者应当知道自己的权利受到侵害之日起。在这个法定期间内可以向法院起诉,超过了这...
-
办理二手房抵押贷款的条件要哪些
一、办理二手房抵押贷款的条件要哪些办理房屋抵押贷款必须具备一定条件,不论是银行还是其他各金融机构要求完全相同。具体要求如下:1、在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁;2、有正当职业和稳定的收入来源,具备按期偿还贷款本息的能力;3、愿意并能够提供贷...
-
二手现房诱骗签合同怎么处理
遇到合同诈骗,受害人可以向法院提起诉讼。如果经过审理后发现签订的合同有违反法律条款的行为,法院就会撤销合同或者宣布合同无效。法律规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合...
-
二手房手续有什么
1、买卖双方确定交易意向;2、签订二手房购房合同;3、提出过户申请;4、税费缴纳;5、办理产权过户手续;6、领取不动产权证书。【法律依据】根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立...