房租未到期被房东赶出如何维权
案例:
2018年6月,刚参加工作的田x通过房产租赁中介在公司附近租了一间房子,当时跟房东约定的租金为每月 2700元,押二付一,租期一年。合同上规定,如果租期未满要退房的话,应该支付一个月房租作为违约金。11月5日,房东给田x打来电话,要求他于本月底前搬出,理由是房东因资金周转困难已经将该房子出售。田x表示要搬出可以,但是要按照约定赔偿一个月的租金作为违约金,同时退还两个月的押金,一共 8100元。
房东当时就火了,表示违约退房只对租客有效,同时警告田x趁早搬出,否则后果自负。接下来的几天,田x尝试多次联系房东,但每次没聊两句房东便挂断电话,后来连电话也不接了。房东的意思很直白,就是要田x搬走,至于违约金是没有的。田x也明确表示,要不到违约金和押金就绝对不搬走。
双方协调不成,到了12月3日,房东通知田x要继续居住也可以,但是房租要涨到一个月 3500 元。田x认为房东无理取闹,每月仍按照 2700元的租金支付。两天后,房东停了水电,逼迫田x搬出。随后,田x找到居委会的工作人员,希望他们出面帮忙协调。但房东始终不愿退让,他认为,当时签合同的时候就已经口头约定,如果房东家里有事可以收回房子,只不过没有写进条款而已。见协调无果,田x最终起诉房东,要回了两个月的押金以及一个月的赔偿金。
律师解析:
《民法典》第七百二十六规定:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。所以,只有当租客明确表示放弃自己的这一权利之后,房东才可以将房子卖给别人。
虽然案例中的房东声称,双方已经约定了自己家里有事可以收回房子,但那仅是口头约定,不具备法律效力。况且,租客并未表示不搬走,只是想要回自己的押金和赔偿。《民法典》第七百二十八条规定了租赁合同的违约责任:出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行驶优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是,出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。也就是说,哪怕房东的房屋交易已经完成,租客依然有居住的权利。
上述案例中,合同里的违约条款显然适用于租赁双方,无论哪一方违约都应该支付相应的违约金。如果租客不愿意搬走,就应该按照约定继续履行合同,房东停水停电强迫租客搬走的行为显然是违法的。还有,租客承租房子之后,虽然不具备房子的所有权,但拥有房子的使用权。即便房东有房子的钥匙,不经过租客的同意也不能擅自进入。
读法心得:
从上述案例中,我们至少可以得到两点启发。
一、碰到黑心房东不要慌,哪怕房东用卖房甚至停水、停电等方式强迫我们搬走,只要合同约定期限未到,法律就站在我们这一边。如果房东的强迫行为给我们造成了损害,就要果断地去人民法院起诉来维护自己的合法权益。即使房东的房产交易已经完成,租赁合同没有到期也能过继到下一任房东中。
二、在签订租赁合同的过程中,一定不要单纯地相信口头协议。任何协议没有白纸黑字地写到合同条款里,最终维权的时候都不会得到法律的支持。
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