中介隐瞒房屋是“凶宅”,中介费能否退还?
引言
“凶宅”一般是指发生过非正常死亡事件的房屋,包括发生自杀、他杀以及意外事件(如火灾、煤气泄漏、意外触电、溺水)等情况。
买房本是人生大事,也追求平安和吉利,没有任何一个人希望自己花大价钱买到的房子是“凶宅”!所以我们步步为营,但是房地产中介的“坑”依旧无处不在!如果中介隐瞒房屋是“凶宅”的事实,购房合同签订后无法继续履行,中介费能否退还?下面我们通过两个案例一同探讨。
案例展示
广州市中级人民法院
(2017)粤01民终11048号民事判决
【基本案情】2015年7月2日,叶某作为卖方、与黄某作为买方、裕福公司作为经纪方,就番禺区某房屋签订了《房屋买卖合同》,约定买卖双方同意该物业成交价为183万元,定金5万元,首期楼价款48万元,中介费27000元(如因一方违约导致合同无法继续履行,由违约方支付中介费36000元)。合同签署后,黄某了解到该房屋曾发生非正常死亡事件,叶某、黄某未经裕福公司同意私下解除合同,叶某返还38000元定金给黄某,双方均未向裕福公司支付中介费。黄某称剩余12000元定金由叶某代黄某向裕福公司支付中介服务费。叶某对黄某的陈述予以否认。裕福公司向一审法院起诉主张叶某、黄某共同支付中介费36000元。
【法院认定及判决】一审法院认为裕福公司已提供中介服务,促成合同签订,本案无证据证明裕福公司对非正常死亡事件早已知情,但其未全面了解涉讼房屋情况并向黄某进行披露,未尽居间义务。叶某与黄某均未提供证据证明对方存在违约行为,或合同解除是因对方的违约导致,故而依据合同约定由买家支付中介费,裕福公司未全面尽到居间义务,酌情判决黄某向裕福公司支付中介费18300元及利息。黄某不服一审判决,上诉至广州市中级人民法院。二审法院认可一审法院的意见,最终判决驳回上诉,维持原判。
武汉市中级人民法院
(2019)粤01民终3440号民事判决
【基本案情】2017年5月24日,经经纪方德易居公司居间,邓某、案外人覃某、德易居公司三方共同签订《存量房居间(买卖)合同》,约定邓某购买覃某的武汉市某房屋。合同签订当日,邓某向德易居公司支付中介服务费47000元。合同签订后,经邓某了解,其所购房屋涉及非正常死亡事件。为解除合同、退还中介服务费,双方发生纠纷,故邓某诉至一审法院。
【法院认定及判决】德易居公司早已知悉房屋存在非正常死亡事件,但其未能举证证明已向邓某告知实情,邓某有权撤销合同,一审法院判决德易居公司向邓某返还中介费47000元。二审法院认定德易居公司刻意隐瞒房屋曾发生非正常死亡事件,导致邓某作出错误意思表示,最终判决驳回上诉,维持原判。
律师分析
《民法典》第九百六十二条规定,中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
从民间习俗上看,中国人对“凶宅”十分忌讳,人们普遍对房屋内发生非正常死亡事件感到晦气和恐惧,也无法接受“凶宅”。因此,交易房屋是否发生非正常死亡事件不仅影响房屋的交易价格,也很大程度决定了买家是否购买,应当属于与订立合同有关的重要事实。因此,如果交易房屋曾发生过非正常死亡事件,中介人应当有义务就“凶宅”信息向买家进行披露。如中介人故意隐瞒“凶宅”事实,最终导致房屋买卖合同无法继续履行的,中介人不得请求支付报酬,且应当就委托人的损失承担相应赔偿责任。
司法实践中,对于中介人未如实披露交易房屋为“凶宅”,最终导致房屋买卖合同无法继续履行的,区分不同情况有两种处理意见:
结语
房屋买卖交易过程中,买卖双方及中介人均应遵守诚实信用原则,并充分尊重中华民族善良无害的风俗习惯。如交易房屋为“凶宅”,卖方及中介人均应如实向买方披露,由买方决定是否继续购买。
另外,律师建议,买方应在购房前做好风险防范和必要的调查,了解交易房屋是否存在非正常死亡等瑕疵情况。同时,买方在签署房屋买卖合同时,可以在合同中约定卖方需保证房屋不属于“凶宅”,否则买方有权解除合同,要求卖方承担相应违约责任等等类似条款,从而充分保障自己的合法权益。如果买方实在不小心上当受骗买到了“凶宅”,则建议买方及时向专业律师寻求帮助,尽快做好证据收集工作,勇敢地拿起法律武器保护自身合法权益。
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