不動產投資是否繳納增值税

一、什麼是增值税

增值税是以商品(含應税勞務)在流轉過程中產生的增值額作為計税依據而徵收的一種流轉税。從計税原理上説，增值税是對商品生產、流通、勞務服務中多個環節的新增價值或商品的附加值徵收的一種流轉税。實行價外税，也就是由消費者負擔，有增值才徵税沒增值不徵税。增值税是對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人就其實現的增值額徵收的一個税種。增值税已經成為中國最主要的税種之一，增值税的收入佔中國全部税收的60%以上，是最大的税種。增值税由國家税務局負責徵收，税收收入中75%為中央財政收入，25%為地方收入。進口環節的增值税由海關負責徵收，税收收入全部為中央財政收入。

二、不動產投資是否繳納增值税

1、《財政部、國家税務總局關於股權轉讓有關營業税問題的通知》(財税〔2002〕191號)第一條規定，以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不徵收營業税;第二條規定，對股權轉讓不徵收營業税。

2、從財税[2016]36號文件附件一《營業税改徵增值税試點實施辦法》第十條規定：“銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產。”、第十一條規定：“有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經經濟利益。”和財税[2016]36號文件附件二《營業税改徵增值税試點有關事項的規定》第一條第四款“進項税額”規定：“適用一般計税方法的試點納税人，2016年5月1日後取得並在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日後取得的不動產在建工程，其進項税額應自取得之日起分2年從銷項税額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

3、取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。”來看，對企業將無形資產、不動產投資入股換取被投資企業的股權行為屬於有償取得“其他經濟利益”，且被投資企業取得不動產包括接受投資入股形式取得的不動產，其進項税額同樣准予從銷項税額中抵扣。這就意味着投資企業以不動產投資應作為銷售繳納增值税，並可計算銷項税額、開具增值税專用發票交給被投資企業作為抵扣進項税額憑據，接通了增值税“環環徵收、層層抵扣”鏈條，從而説明以不動產投資入股行為列入了增值税“銷售不動產”税目的徵税範圍。

因此，筆者認為，企業以無形資產、不動產投資入股行為，應按有償銷售不動產、無形資產行為徵收增值税。至於股權轉讓是否徵收增值税問題，從財税[2016]36號文件附件一《營業税改徵增值税試點實施辦法》“附：銷售服務、無形資產、不動產註釋”中看，這次營改增試點徵收範圍不包括股權轉讓行為，也就是説，股權轉讓行為不屬於營改增試點徵收範圍，因此，筆者認為，股權轉讓行為原來不徵營業税，營改增後也不徵增值税。

不動產投資是否繳納增值税呢?這是一個很多人比較關注的問題。按照繳納税費的相關條文規定和要求，以不動產投資或者是以不動產入股，不應該徵收營業税以及增值税。即使在股權轉讓後也不應該繳納，或者是營改增厚也不應該進行徵收增值税。