有離婚財產分割協議,就可以取得房屋產權嗎
小明與小紅登記結婚,婚後未生育子女。結婚後,因性格不合,二人開始分居生活。
某日,雙方簽訂離婚協議書,約定:“婚後在市中心購買的房子由小紅單獨所有,公司的所有股權和汽車歸小明所有。”
第二天,雙方就拿着該離婚協議到民政局辦理離婚。因工作繁忙,小紅和小明沒有立即將之前夫妻共同所有,但在小明名下的房子轉移到小紅的名下。
某日,小明將該房子出售給不知道實情的小林,併到不動產登記機構進行了轉移登記。小紅髮現了此事,她認為離婚協議書寫明涉案房屋歸小紅所有,因此,小明的買賣行為無效,請求法院判決確認其為涉案房產的所有權人。
那麼,小紅能否根據離婚財產協議取得涉案房屋的所有權?
本案涉及民法典中“登記離婚”的問題。登記離婚,是行政程序離婚,也叫兩願離婚、協議離婚、自願離婚,是指婚姻關係因雙方當事人的合意,並經過登記程序而解除。
《民法典》第1076條對此作出了規定:“男女雙方自願離婚的,應當訂立書面離婚協議,並親自到婚姻登記機關申請離婚登記。離婚協議應當載明雙方自願離婚的意思表示以及對子女撫養、財產及債務處理等事項協商一致的意見。”
登記離婚須滿足以下條件:
一是登記離婚的男女雙方必須具有合法的夫妻身份。
二是離婚當事人必須是完全民事行為能力人。
三是雙方當事人必須達成真實的、表示一致的離婚合意。四是對離婚後子女撫養已經作出適當處理。
五是對夫妻共同財產作出適當處理。
符合上述條件的,雙方還應當訂立書面離婚協議,親自到婚姻登記機關申請離婚登記。
離婚協議是婚姻關係當事人表明離婚意願和具體內容的文書。協議中,應當載明雙方自願離婚的意思表示,以及對子女撫養、財產及債務處理等事項協商一致的意見。
本案中,小明與小紅登記結婚,是合法的夫妻,具有完全民事行為能力。小明與小紅因性格不合,常年分居生活,感情破裂,所以,二人有離婚的合意。之後,雙方簽訂了離婚協議,處理了財產分割問題,約定房屋歸小紅所有,公司的股權和汽車歸小明所有。
不過,雙方未到房產登記機構轉移所有權,在房產證上仍然只有小明的名字。小明明知離婚協議的約定,仍將房屋出售給不知情的第三人小林,併到房產登記機構辦理了轉移登記。
儘管小明無權處分該房屋,但小林不知情,與小明簽訂了有效的房屋買賣協議,以市場價格購買,且完成了房產登記,符合《民法典》第311條有關善意取得所有權的構成要件,據此取得了房屋的所有權。
小紅根據離婚協議主張其為房產的所有權,是不合理的。雖然根據《民法典》第215條的規定,雙方簽訂的協議是有效的。
不過,根據《民法典》第214條的規定,不動產的轉讓,不僅需要雙方的合意,還需要辦理登記,才能發生轉移所有權的效力。
因此,小紅和小明儘管簽訂了轉移房屋所有權的協議,但未辦理登記,小紅不能取得房屋的所有權。
然而,小明擅自將房屋出售給小林,屬於違約的行為,故小紅有權請求法院判決小明承擔違約責任,並返還房屋的價款。
由此可見,簽訂離婚協議,並辦理離婚手續後,如果沒有依照協議辦理房產過户手續,男方擅自賣掉房產,並且辦理了過户,那麼善意第三方取得房產產權。但是,女方有權主張男方賠償返還房款,並支付違約金。李曉娟律師也經常會提醒當事人,如果約定房產歸您,一定要儘早去辦理房產過户手續,免得節外生枝,產生糾紛,給自己徒增麻煩。
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