有哪些集資房可以轉讓出去

一、有哪些集資房可以轉讓出去

目前，集資房糾紛案件主要有兩類，一種是已經取得集資房產證後，因轉讓集資房而產生的糾紛，這種情況又分為，集資房產權全部是單位所有的情況下的轉讓、產權，全部是個人情況下的轉讓和產權部分是單位、部分是員工個人情況下的轉讓;另一種是在未取得集資房產證下達成的集資房轉讓，即集資房購房資格的轉讓。

1、已取得房產證的集資房轉讓

(1) 產權全部是單位的集資房轉讓

對於這種情況下，因為產權在單位，單位員工個人只具有居住權，而沒有所有權，當然也就沒有處分權，如果員工轉讓該集資房，轉讓行為是屬於無權處分行為，轉讓協議當然無效。轉讓協議無效，雙方可根據過錯程度承擔相應的責任。

(2) 產權全部是單位員工個人集資房轉讓

對於產權全部是單位員工個人的情況，因為產權屬於員工個人即轉讓人，即使單位內部規定，員工不得轉讓，但是該規定系單位內部規定，對第三人不具有約束力，並且《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》(建設部1999年5月1日施行)第五條規定：“已取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以上市出售”。因此此種情況下該協議沒有違反相關的法律規定，即應認定轉讓有效。如果一方違反約定，不履行轉讓協議，另一方可按協議約定，要求其承擔相應的責任。

(3) 產權部分是單位，部分是員工個人的集資房轉讓

對於這種情況下，因為集資房是單位與個人共有，根據民法通則及相關法律規定，一方未經其他共有人同意不得擅自處分共有物，況且自《物權法》實施後，不動產是登記主義，集資房登記有共有人的情況，因此第三人在購買集資房時，是可以知道單位是共有人的，因此不適用善意取得，再者，購買人未經共有人的同意，也過户不成。因此，對於單位員工與第三人簽訂的集資房轉讓協議應是無效的或部分無效的。

2、未取得房產證的集資房轉讓，即集資房購房資格的轉讓

當前，集資房糾紛主要是此類糾紛，此類轉讓協議應該有效。

二、集資房轉讓應注意哪些問題

1、必須明確單位集資建房大都體現了單位對員工的福利政策，因此有些單位在與員工簽署的《集資合同》中對集資房的轉讓問題多有限制。外單位的人如果有意購買集資建房單位有集資資格員工的集資房，必須前往該單位瞭解以下情況：單位是否同意員工轉讓集資房?是否對員工的轉讓行為設定了限制條件?設定了哪些條件?單位是否保留優先購買權?等等。建議仔細查閲《集資合同》的相關規定。

2、明確購買此類集資房是有很大風險的。現實中，部分集資員工在與甲方已簽訂房屋轉讓協議的情況下，又以更高的價格將該房轉讓給乙方，且已與乙方辦理產權過户手續，則甲方無法取得該房的所有權。

為最大限度地避免風險，建議在轉讓合同中載明下列內容：

(1)分期付款方式。即簽訂合同時付多少，交房時付多少，辦理好產權過户手續後付多少;

(2)辦理產權過户的期限。要求轉讓人必須在取得產權證後多少日內協助辦理產權過户;

(3)違約責任。特別約定集資方不得再行將房屋轉讓給第三人，如有此類情況導致產權證無法落實，要求集資方承擔違約責任。

3、需要説明的是，如果集資方最終把集資房賣給第三方，還沒有過户，則可以要求集資方繼續履行合同義務;如已經辦理了過户，則只能主張賠償損失。

集資房一般是單位為解決職工住房困難而建的房屋，由於國家取消福利分房，原則上單位還有一定補貼，因此集資房一般比商品房便宜。買集資房時應當注意土地開發是否交了土地出讓金，是否有規劃許可證、開工許可證、商品房預售許可證，如果沒有，您將辦不到房產證。集資房只有在賣方個人拿到房產證後您購買才不會有大的風險，當然您還要看土地使用權等因素。