租房避坑指南(租房不易,小心被坑)
以案示警,長租公寓暴雷
2020年7月,詹先生與安家房屋租賃公司(化名)簽訂了一份《房屋租賃服務合同》,約定詹先生將房屋出租給安家公司,租期兩年,月租金4300元。合同簽訂後,安家公司向詹先生支付了1個月租金。
次月,安家公司與租客薇薇簽訂了一份《房屋租賃合同》,將房子轉租給薇薇,租期一年,押金4300元,月租金4300元,一次性付清還可減免三個月租金。薇薇覺得挺划算,便立即向安家公司支付了租金、押金合計4.3萬元,就順利入住了。
誰知,安家公司給了詹先生第一個月的租金後就“失蹤”了。租金無處可討,房子卻是薇薇在居住使用。之後,詹先生和薇薇分別將安家公司起訴至法院。
房屋租賃風險警示:
一、全面瞭解租賃物及租賃相對方情況
風險點:出租人無權出租房屋;房屋在出租前被查封或抵押;租賃相對方是失信被執行人。
防範建議:1.仔細查閲租賃房屋權屬登記情況、房源信息和狀況。2.關注租賃房屋是否存在轉租、抵押、查封以及租賃備案等信息。3.瞭解租賃相對方的徵信情況和涉訴情況,儘量避免徵信瑕疵和涉法涉訴者。
二、識別房屋法定用途,評估租賃經營風險
風險點:房屋的法定用途無法實現租賃目的。
防範建議:1.承租人提前瞭解周邊房屋租賃市場行情、經營狀況,注意租賃場所的性質、用途能否滿足租賃目的。2.出租人提前瞭解承租人租賃用途和目的,確定房屋是否符合承租用途。3.雙方在租賃合同彙總明確約定租賃用途,同時約定無法實現租賃目的的法律後果。
三、警惕脱離行情租金標準,審慎選擇租金支付方式
風險點:1.“高收低租、長收短付”;出租方以低租金為誘惑要求一次性支付大額租金後捲款跑路;陷入“租金貸”套路。
防範建議:1.關注租賃市場價格水平,出租人抵制高價租金誘惑,承租人警惕低價租金風險。2.謹慎辨別一次性支付大額租金換取“優惠”的要求。3.儘量避免以現金或轉賬方式向中介個人付款,注重保留付款憑證及相應票據。
四、簽訂詳盡規範的書面合同
風險點:未簽訂書面合同或合同過於簡單,導致糾紛發生後難以認定當事人的權利義務。
防範建議:1.出租人與承租人應當訂立書面房屋租賃合同,對租賃物坐落、用途,租賃期限、免租期、租金支付的標準及方式、轉租限制、合同解除、違約責任以及權利義務明確約定。2.特別注意,法律明確規定最長租賃期限為20年。
五、謹慎選擇中介機構,約定中介違約責任
風險點:中介當“二房東”,賺取租金差價;中介對租賃關鍵事項審查不嚴,導致租賃當事人經濟損失。
防範建議:1、出租人和承租人應選擇規範且市場信譽度高的中介機構。2.注意查看中介機構的營業執照,瞭解經營資質和範圍、信息狀況、經營異常目錄和涉訴失信等情況,避免遭遇“黑中介”、“不良中介”。3.在中介合同中明確約定,如果中介隱瞞房屋、租賃相對方的情況造成損失,則無法得到中介費並應承擔賠償責任。
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