房屋買賣都需要評估嗎
房屋買賣合同都包含哪些內容
其實不管採用哪種合同文本,一份買賣合同至少應該把以下幾個內容説清楚:
1、交易房屋基本狀況,具體包括房屋位置、面積、產權證號、產權人、共有權人等。
2、房屋產權狀況説明,要求賣方書面承諾房屋產權無查封、無債務糾紛,共有權人同意出售房屋,提供的材料齊全、真實、有效,可以辦理權屬過户、税務登記、貸款等與交易有關的各項事宜,並保證所售房屋符合國家及北京市房屋上市交易的政策規定。如有違反賣方應當承擔違約責任。
3、房屋成交價格,應當明確該成交價格是否包括裝飾裝修、傢俱家電,公共維修基金款項。如果包括前兩項,應該用附件方式另行説明其具體狀況。
4、付款方式,要説明是通過資金監管賬户還是自行劃轉,是全款還是商業貸款(或公積金貸款),貸款沒獲銀行批准或者貸款申請額度不夠的處理辦法是否明確,分批付款的次數和時間是否説清楚。作為賣方律師來説,這個條款最首要的問題是要考慮該付款方式是不是安全。
5、税費負擔約定,要明確約定買賣各方應當承擔的税費種類,如約定不明或國家政策變化產生新的税費,由誰來負擔。
6、權屬轉移登記,也就是房產過户手續,主要是哪天過户一定要説清楚,買方交錢和過户的時間間隔不宜過長,越短越好以免夜長夢多,如果能在交款當天過户是最好不過了。
7、房屋交接,也就是交房問題,該條款包括交房時間,可以先交房再過户也可以反過來,交房前賣方應當結清水電煤、暖氣、物業、電話、有線電視等一切費用,交房前(後)多少天賣方應當辦理户口遷出手續。同時,還要考慮交錢、過户和交房之間的銜接問題,過户以後再交房的,買方的購房款不宜在過户前全部支付給賣方。最好合同約定房屋交驗完畢、各項費用結清以後再支付剩餘尾款,這筆款項哪怕只有一兩萬,也能起到約束賣方的作用。
8、違約責任,包括賣方逾期交房、逾期辦理過户手續或者權屬產生爭議的違約處理,賣方一房多賣的特別處理辦法,買方逾期付款違約處理等等。違約金的違約數額也有一定技巧,我認為不宜過低,低了對賣方就沒有約束力。此外律師還需關注違約金與定金條款的競合問題。
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