賣方正當理由解除合同
賣方延期交房可以解除合同嗎
當事人一方遲延履行主要債務,經催告後在合理期限內仍未履行的,對方可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對“合理期限”進行了明確,該解釋規定,出賣人遲延交付房屋,經催告後在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。該解釋又規定,法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告後,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅。
以上法律規定的含義有三點:
(一)購房人如欲解除合同,應當先進行催告。
(二)經催告後過了三個月,開發商仍然沒有交房的,購房者取得合同解除權。就是説購房者解除合同的條件是第一開發商延遲交房;第二經過催告;第三催告後滿三個月仍未交房。
(三)購房者合同解除權的有效期是從催告日起三個月後開始,一年後結束,即解除權的有效期為一年。在此一年內都可以隨時通知開發商解除合同,超過一年期限,則永久性地喪失瞭解除權(當然以其它理由如嚴重質量問題而解除合同的除外)。並且,如果在購房者取得解除權後,開發商有催告購房者行使解除權的,則解除權的有效期縮短為三個月。
以上規定中,兩個催告和兩個三個月的規定應當區分清楚,一為購房者催告開發商交房,一為開發商催告購房者行使解除權;一為購房者催告後經過三個月取得解除權,一為開發商催告後購房者的解除權有效期縮短為三個月。
鑑於以上的規定,在開發商延遲交房時,不管購房者是不是真的準備解除合同,都應當在開發商延遲交房後立即發函催告,一是在開發商遲遲不能交付房屋時採取的一個應對舉措;二是催告後可解除合同對開發商也是一種壓力。
催告最好以快遞等可保留憑證的方式進行。在沒有催告的情況下,開發商長期拖延,是否可以解除合同?依合同法和司法解釋的規定,應當是不可以的,催告是解除合同的前提條件。
法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告後,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;延期不行使的,解除權消滅。
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