買賣已抵押房屋的合同法律效力
已抵押房屋怎麼買賣
已設定抵押的房屋進行轉讓是房地產交易中非常典型的模式。通常,原業主通過向銀行申請貸款購買了房屋,並將該房屋抵押給銀行作為償還貸款的擔保。而在抵押權存續期間,如果房東欲將該房屋轉讓,在交易方式上同沒有設定抵押的完全產權的房屋轉讓存在很大差異。
房地產交易中心會根據抵押權人是否同意轉讓抵押物或抵押登記是否已經註銷,來判斷交易的房屋是否可以轉讓過户,從而保護銀行的合法權益,進而保障整個房地產交易體系的安全。一般而言,實踐中有如下幾種既符合法律規範,又具有可操作性的交易模式,供房屋買賣的雙方選用:
(一)提前還款,解除抵押。
雙方簽訂房地產買賣合同之後,由原業主一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款餘額,之後銀行釋放抵押權,由房地產交易中心註銷抵押登記,如此,原業主就取得了該房屋的完全產權,接下來,雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易。
這種方法的優點是,在房東取得完全產權之前,買方沒有支付房款,因此買方資金的安全性高;缺點是,完全由房東籌錢還貸,就要求房東具有很強的資金實力或融資能力,且沒有充分利用買方的首期房款參與還貸,不是最為經濟的解決方案。
(二)辦理轉按揭。
雙方簽訂房地產買賣合同之後,雙方共同向原業主的原貸款銀行申請辦理轉按揭手續。
這種方法的優點是,無須籌措資金提前還貸,沒有融資的壓力,而是將房東原有的還貸義務轉由買方承受,通過變更抵押登記,將抵押人從房東變更為買方;缺點是,轉按揭手續較為繁複,且不是所有銀行都有這項業務,而如果買方需要到另一家銀行辦理貸款,則會出現跨行轉按揭的問題,操作起來比較繁瑣。
(三)買房替原業主提前還貸。
雙方簽訂房地產買賣合同之後,買方將應當支付的首期房款專項用於幫助房東歸還貸款餘額。
這種方法的優點是,充分利用了資金的流動價值,盤活了買方的首期房款,雙方合力解決了交易的最大障礙;缺點是,買方的首期房款存在一定風險,如果原房主利用買方的資金幫他還貸,進而取得房屋的完全產權,再將該房屋轉賣他人後逃匿,買方既不能取得房屋產權,又讓首期房款血本無歸,到那時,只能通過其他法律途徑追討,就非常被動了。
購房者要想轉讓抵押在銀行的房屋,一定要通知銀行並且辦理相關的手續,否則一旦轉讓合同無效一是要對銀行承擔相關責任,對善意的新購房者也要承擔違約責任,要謹慎為之。具體已抵押房產應該怎麼來買賣,上文已經做出了詳細解答,要是你在這方面還有疑問的話,可以直接來電諮詢我們的專業律師。
-
人身損害損害賠償和誤工費怎麼計算
損害賠償誤工費怎麼計算您好,關於“人身損害損害賠償和誤工費怎麼計算”這個問題,我的解答如下:損害賠償金是指一方當事人因不履行或不完全履行合同義務而給對方當事人造成損失時,按照法律和合同的規定所應承擔的損害賠償責任。根據《最高人民法院關於審理人身損害...
-
酒精含量150毫克開車會怎麼判
酒精含量150毫克開車會怎麼判1、醉駕,一般會被處一個月以上六個月以下的拘役,並處罰金數千元。2、如果沒有無證駕駛、酒駕前科等從重處罰的情節,可以判處緩刑。3、《刑法》第一百三十三條第二款在道路上駕駛機動車追逐競駛,情節惡劣的,或者在道路上醉酒駕駛機動車的...
-
刑事責任被告癌症不出庭怎麼辦
被告一方不出庭怎麼辦當被告不出庭參加案件審理時,根據我國《民事訴訟法》第一百四十四條,“被告經傳票傳喚,無正當理由拒不到庭的,或者未經法庭許可中途退庭的,可以缺席判決。”如被告故意迴避,拒不配合,原告應當法院提供被告詳細住址和聯繫方式,由法院留置送達或公告...
-
個人怎麼融資,長春
融資擔保貸款長春的條件是什麼呢?以下是融資擔保貸款長春的條件:銀行固定資產投資貸款擔保為企業申請銀行固定資產投資貸款以用於新建、擴建、改造、開發與購置設備等目的擔保。貸款擔保期限可根據企業實際情況一般為三年以上。銀行流動資金貸款擔保是為企業申請...