虛假訴訟罪基本問題
遇到拆遷評估,應該注意的幾類基本問題
1、房屋面積及宅基地面積認定不準確問題。
一般應以產權證書上記載面積為準。
2、宅基地區位補償價嚴重偏低問題。
《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》第四條規定:宅基地區位補償價按下列公式計算:宅基地區位補償價= (當地普通住宅指導價-房屋重置成新均價)×户均安置面積/户均宅基地面積。當地普通住宅指導價,由區縣人民政府參照一定時間、一定區域內普通商品住宅均價、城市規劃等情況綜合確定。評估機構對當地普通住宅指導價的確定未依照上述規定,參考周邊普通商品住宅均價,宅基地區位補償價嚴重偏低,嚴重損害被拆遷人合法權益。
3、評估方法錯誤問題。
《城市房屋拆遷估價指導意見》第十三條規定:市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據當地房地產市場交易價格,至少每年定期公佈一次不同區域、不同用途、不同建築結構的各類房屋的房地產市場價格。第十四條規定:拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公佈的房地產市場價格,結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。
評估機構不採用市場價法評估,導致評估價嚴重偏低。
4、評估機構的選擇違法。
依據《城市房屋拆遷估價指導意見》第六條第二款的規定,“拆遷估價機構的確定應當公開、透明,採取被拆遷人投票或拆遷當事人抽籤等方式”.而實踐中拆遷人卻單方選取評估機構,未徵求被拆遷人的任何意見,更未採取被拆遷人投票或拆遷當事人抽籤等方式,嚴重違反了上述法律規定。
5、未經實地查勘程序。
根據《城市房屋拆遷估價指導意見》第十五條拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘,做好實地查勘記錄,拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。但實踐中,拆遷評估人員沒有對房屋進行實地查勘,拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄也沒有經被拆遷人簽字認可。
6、未依法委託專家評估。
《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》第10條第1款第4項規定:當事人對評估結果有異議,且未經房屋所在地房地產專家評估委員會鑑定的,房屋拆遷管理部門應當委託專家評估委員會進行鑑定,並以鑑定後的估價結果作為裁決依據。實踐中,房屋拆遷管理部門作出裁決往往未經鑑定程序。
7、評估機構沒有給付完整的估價報告。
根據《房地產估價規範》第八節規定:估價報告應做到下列幾點:1全面性:應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論,正文內容和附件資料應齊全,配套;第八節第二條規定:估價報告應包括下列部分:l封面;2目錄;3致委託方函;4估價師聲明;5估價的假設和限制條件; 6估價結果報告;7估價技術報告;8附件。但是,實踐中,評估機構只提供估價結果報告,沒有提供完整的估價報告。這是嚴重違法的。
8、不依法出具分户評估報告問題。法律規定拆遷區域一般應出具整體評估報告和分户評估報告,但實踐中,一些拆遷人只出具整體評估報告,卻不出具分户評估報告,這是嚴重違法的。一些即使出具分户評估報告,內容也極不完整,通常只有表格一張,極其簡單。
9、不依法對被拆遷房屋的裝修進行評估。法律明確規定對被拆遷房屋的裝修價值賠償應協商,協商不成應另行評估。實踐中拆遷人卻未進行裝修的另行評估嚴重違法。
10、拆遷評估報告未依法送達問題。
法律規定評估報告應依法送達,一般是直接送達,被拆遷人拒收的話應留置送達,並有證明人員在場,且記錄在案;特殊情況才郵寄送達或公告送達。實踐中拆遷人張貼於門的方式是違法的。
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