物業公司改變小區規劃在商鋪旁建垃圾清運點

合肥高新法院認定該行為系不當行使權利妨礙業主物權，判決恢復原狀

來源：人民法院報 | 作者：周瑞平王君

　　物業公司以維護公共利益為由，在業主商鋪旁建生活垃圾集中清運點，影響業主正常經營。近日，安徽省合肥高新技術產業開發區人民法院審理了這起業主訴物業公司要求排除妨害糾紛案，認定物業公司未提請業主大會討論，擅自改變小區規劃，且未採取合理措施最大限度降低垃圾清運點對周邊環境的影響，超出了一般人的容忍程度，妨礙了業主的物權，判決其恢復原狀。

　　周某於2017年購買了合肥市某小區沿街一套商鋪，商鋪前的空地原規劃為文娛廣場。2019年商鋪交付後，小區物業公司將空地變為生活垃圾集中清運點，大量的污水及惡臭的氣味給周某商鋪租户造成了惡劣影響。周某曾多次要求物業公司移除垃圾清運點，但物業公司始終不予解決，於是起訴至法院。

　　物業公司辯稱，案涉小區生活垃圾集中清運點已通過政府主管部門審批，合法合規，並無違規情形，原告無權主張移除。原告周某主體不適格，因為小區垃圾堆放屬於公共利益，原告不能代表全體業主。

　　法院經審理查明，案涉小區日均產生生活垃圾約55個標準桶，因生活垃圾量大且小區原規劃建設時無集中收集點，為便於集中清運，物業公司申請在周某的商鋪旁設置生活垃圾集中清運點，經清運單位現場查勘，符合清運條件後報社區複核、城管部門審批後正式啟用該收集點，至庭審時已三年多。庭審中，周某提供相關照片證明在垃圾清運前，垃圾桶長期堆放在其商鋪門口右側，垃圾桶擺放無序且未閉合，自垃圾桶擺放處至其商鋪門口地面均有明顯污水印跡。法院還查明，案涉小區備案的規劃圖中設有四處小區內部垃圾收集點，未見規劃圖中注有小區外部垃圾集中清運點。

　　法院審理後認為，所有權人或者依法律規定行使所有權權能的人以及他物權人，可以請求排除妨害。本案中，周某行使權利的請求權基礎系妨害排除請求權，而其又系案涉商鋪的所有權人，是妨害排除請求權的權利主體。物業公司辯稱周某主體不適格的理據，是小區垃圾堆放屬於公共利益，周某不能代表全體業主。該辯稱意見的抗辯基礎是周某作為單個業主不能代表全體業主，對物業公司能否使用小區共用部分通過訴訟方式主張權利。簡言之，周某主張的是物業公司妨害了其物權的使用，行使的是專有部分物權排除妨害請求權；物業公司抗辯的是周某無權就小區共有部分使用提起訴訟。顯然，物業公司抗辯的訴訟主體資格問題，並非針對周某本案請求權基礎。因此，周某基於案涉商鋪的所有權，可以提起妨害排除的訴訟。

　　法院審理後認為，物業公司妨害了周某的物權。首先，物業公司在案涉地點堆放垃圾並非正當行使權利。案涉地點系小區業主共有部分，業主對該部分享有權利，承擔義務。按照小區規劃設計，該部分並非垃圾集中清運點，物業公司現改變其規劃設計用途，應依照法定程序由業主共同決定，但其僅經相關部門備案同意，並未提請業主大會討論決定同意。因此，物業公司將案涉地點變更為垃圾集中清運點系不正當行使權利。其次，物業公司在案涉地點進行垃圾清運，妨礙了周某物權使用。根據周某提供的相關照片等證據顯示，物業公司將案涉地點變更為垃圾集中清運點後，清運時間不定，垃圾長期堆放在公共區域，且未採取其他合理措施最大限度降低對周邊環境的影響，對於周邊業主造成了較大困擾，超出了一般人的容忍程度，對周某的合法權益造成了一定程度的損害，導致出行、生活、商鋪經營及房屋價值均受到一定影響。法院遂依法作出上述判決。物業公司表示服判。