房產律師——父母遺產房屋，部分子女起訴分割法院駁回案例

(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

原告訴稱

張某文、張某勤向本院提出訴訟請求：1.判令將張某文、張某勤、張某濤、張某峯、張某輝按份共有的坐落於北京市西城區一號房屋依法進行分割，具體分割方案是判決北京市西城區一號房屋歸張某文所有，張某文在完成案涉房屋變現，並扣除出售案涉房屋時發生的契税、印花税、中介費等各項税費及補交的差額房價款後的剩餘價款向張某勤、張某濤、張某峯、張某輝支付相應折價款，其中張某文獲得變現所得價款的3/5，張某勤和張某濤、張某峯、張某輝各獲得變現所得價款的1/10；2.判令由張某文全權負責北京市西城區一號房屋的出售、變現、過户、分配等相關工作，張某勤和張某濤、張某峯、張某輝協助張某文完成上述工作；

事實和理由：本案五名當事人及其他二名案外人之間因遺囑繼承糾紛一案，北京市西城區人民法院出具判決書。根據北京市第二中級人民法院民事裁定書，上述一審判決自裁定書送達之日起發生法律效力。因此，根據裁定書送達情況，一審判決已自2022年8月22日起生效。上述一審判決第一項判決內容為：被繼承人張某賢名下位於北京市西城區一號房屋（以下簡稱涉案房屋）由本案五名當事人共同繼承，其中張某文繼承3/5份額，張某勤、張某濤、張某峯、張某輝各繼承1/10份額，張某峯、張某輝、張某勤、張某濤應協助辦理涉案房屋的過户手續。但是在一審判決作出後，本案五名當事人對於是否出售涉案房屋變現等問題無法達成一致意見。

其中，張某文、張某勤和張某輝由於年紀較大，均主張將涉案房屋儘快出售變現並將變現所得價款在扣除相關税費成本後按照本案五名當事人各自繼承涉案房屋的份額進行分配。張某濤自2015年至今一直佔用涉案房屋，自始至終未向張某文、張某勤和張某輝、張某峯支付任何租金、費用或補償，且在其有足夠經濟能力另尋其他住處的情形下仍然拒不騰退、搬離涉案房屋，從而導致張某文、張某勤、張某輝的合法權益遭受嚴重侵害。

而張某峯長期居住於一審判決所涉及的同屬於被繼承人張某賢名下的另一套房屋，既不同意張某文、張某勤提出的交換彼此房屋份額及補償差價的方案，又不同意張某文、張某勤提出的出售案涉房屋變現的方案。因此，張某文、張某勤和張某輝雖然名義上持有涉案房屋的部分份額，但實際上無法從涉案房屋獲得任何利益。根據已經生效的一審判決第一項，張某文、張某勤合計持有涉案房屋70%份額；如果將張某輝持有的10%份額計算在內，三人合計持有涉案房屋份額達80%。換言之，佔涉案房屋三分之二以上份額的按份共有人均同意出售涉案房屋變現。

為此，根據《中華人民共和國民法典》第三百零一條、第三百零四條等有關規定，張某文、張某勤訴至法院。另外涉案房屋是央產房，除了本案房屋還有二號（以下二號房屋）是被繼承人的遺產，這兩處房屋的面積加起來是超標的，需要補交房款，但是目前手續都沒有辦理，無法提供央產房管理機構出具的准許涉案房屋上市交易的相關材料。

被告辯稱

張某濤辯稱，一、同意並服從判決書“同時一併解決全部共有物分割問題”的裁決，應一併解決涉案房屋和二號房屋等處房屋產權的析產分割。二、同意將全部共有物一併做變現處置，宜採取在房地產市場交易方式出售變現，不同意拍賣。如必須採取市場交易以外的方式變現時，市場交易價格與變現實際所得之間的收益差價損失和產生的費用由變賣方式的提起人（張某文、張某勤、張某濤、張某峯、張某輝中的一人或多人）承擔，房屋過户手續所發生的税、費由全部張某文、張某勤、張某濤、張某峯、張某輝按份額分擔。變現收益所得要按照市場交易價格付給張某濤應得的分割份額。

張某濤雖然同意分割，但分割的前提是涉案房屋和二號房屋同時處理，不同意現在只處理涉案房屋，如果同時處理兩套房屋張某濤可以全權配合。張某濤不同意張某文、張某勤現在的分割方案。

張某峯辯稱，首先，涉案房屋不存在抵押欠款，不存在債權債務的糾紛，不存在居住環境的瑕疵，不存在房屋質量問題。因此，不同意涉案房屋以所謂的折價或拍賣、變賣等非正常的市場交易方式變現。涉案房屋交易價格不能低於市場正常的交易價格，不能隨便放棄預期能夠實現的價格。

其次，在全部產權共有人協商的前提下，同意辦理涉案房屋的分割、交易事宜。張某文、張某勤在處理涉案房屋交易分割時，如因操作不當給其他共有人造成損失的，其損失應由辦理者承擔，並給予其他共有人補償；辦理人以任何低於房地產市場正常交易價格出售的，其造成的一切損失由辦理人承擔並給予其他共有人差價補償。張某峯認為拍賣、折價的方式有損房屋的價值，張某峯不同意張某文、張某勤現在的分割方案，張某峯要求在判給張某文前拿到房屋折價款。

張某輝辯稱，同意張某文、張某勤的意見，房子先判給張某文，張某文賣完再分錢。

法院查明

張某賢與林某紅系夫妻關係，二人育有五名子女，分別為張某輝、張某文、張某勤、張某濤、張某峯。張某賢於2004年死亡，林某紅於2015年死亡。二人的父母均早於二人死亡。

涉案房屋和二號房屋均於2001年6月6日登記在張某賢名下。

2021年，張某文以遺囑繼承糾紛為由將張某峯、張某輝、張某勤、張某濤訴至本院。本院經審理判決張某賢名下涉案房屋由張某文、張某峯、張某輝、張某勤、張某濤共同繼承，其中張某文繼承3/5份額，張某峯、張某輝、張某勤、張某濤各繼承1/10份額，張某峯、張某輝、張某勤、張某濤應協助辦理上述房屋的過户手續。張某文不服上述判決，提起上訴，北京市第二中級人民法院裁定：准許張某文撤回上訴。一審判決自裁定書送達之日起發生法律效力。各方認可上述判決、裁定均已發生法律效力。

經詢，上述判決生效後，各方未辦理新的不動產權證，涉案房屋目前仍登記在張某賢名下。張某文自認，涉案房屋系央產房，需要補交超標房款，但目前尚未辦理手續，亦無法提供央產房管理機構出具的准許涉案房屋上市交易的相關材料。

訴訟中，張某文稱可以在判決涉案房屋由其所有之前，將支付給張某濤、張某峯的房屋折價款提存至法院賬户，張某勤、張某輝同意將涉案房屋判決給張某文所有後，再由張某文向張某勤、張某輝支付房屋折價款並承擔張某文不能支付折價款的風險。但各方就涉案房屋的市場價值無法達成一致意見，張某文、張某勤向本院申請對涉案房屋的現市場價值進行評估。

裁判結果

駁回張某文、張某勤的全部訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關係的，應當按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割造成其他共有人損害的，應當給予賠償。根據已經發生法律效力的判決書，裁定書，涉案房屋由張某文、張某勤、張某濤、張某峯、張某輝按份共有，在無證據證明各方存在不得分割涉案房屋的情況下，張某文、張某勤有權起訴要求分割涉案房屋。

但根據本案查明的情況，張某文、張某勤提出的分割方案未獲得張某濤、張某峯同意，張某濤、張某峯不能接受涉案房屋因拍賣、變賣導致的價值貶損，故張某文、張某勤要求將涉案房屋判歸張某文所有，並在張某文在完成涉案房屋變現，並扣除出售涉案房屋時發生的契税、印花税、中介費等各項税費及補交的差額房價款後，向張某勤、張某濤、張某峯、張某輝支付相應剩餘房屋折價款的分割方案，暫不具備實施條件，法院不予支持。

此外，張某文提出可在法院判決涉案房屋歸張某文之前，先行將應支付給張某濤、張某峯的房屋折價款提存至法院賬户，但各方對涉案房屋的市場價值無法達成一致意見，故張某文、張某勤申請對涉案房屋的市場價值進行評估。但是，張某文自認涉案房屋系央產房，存在未補交的超標房款，現階段不能提供央產房管理機構出具的准予上市交易的證明材料，故涉案房屋的市場價值無法通過評估程序予以確定，法院對張某文、張某勤的評估申請不予准許，涉案房屋亦暫不滿足張某文提出的上述分割方案的條件。