拆遷律師告訴你：遇到棚改，我們應該怎麼辦？

棚户區改造是政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。這項工程本應利國利民，皆大歡喜，但是，某些地方徵收人員卻利用棚户區改造這一事由，在進行非法拆遷行為，例如將一些新建小區劃入改造範圍。

那麼究竟棚户區改造是指什麼？哪些房屋是可以被歸入棚户區進行改造？改造後是否會提供補償呢？下面昌運律師就為您好好的講解一下相關問題，幫助您更好地維護自己的利益。

一、棚户區、棚户區改造是什麼

關於棚户區的概念，法律並沒有統一的規定。《財政部、國家税務總局關於棚户區改造有關税收政策的通知》規定：“本通知所稱棚户區是指簡易結構房屋較多、建築密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋的區域。”

因此概括來説，棚户區是指城市建成區範圍內平方密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建築面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環境衞生髒亂差的區域。

此外在2013年發佈的《國務院關於加快棚户區改造工作的意見》中將城中村改造統一納入城市棚户區改造範圍。

棚户區改造是政府為改造城鎮危舊住房、改善百姓居住條件的一項措施、手段。

二、可作為棚户區進行改造的範圍

《國務院關於加快棚户區改造工作的意見》規定：“市、縣人民政府應結合當地實際，合理界定城市棚户區具體改造範圍。禁止將因城市道路拓展、歷史街區保護、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項目納入城市棚户區改造範圍。”因此，棚户區改造是有範圍的。

同時根據上文，可被認定為棚户區的房屋一般都存在使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋、環境較差，安全隱患多等情況。

在實際操作中，應當結合多方面的因素進行確認，包括周邊環境、配套設施等。對於因城市道路拓展、歷史街區保護、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項目是不能被歸入棚户區改造的範圍的。

三、棚户區改造的法律程序

城市棚户區改造，是需要參考《國有土地上房屋徵收與補償條例》的。即需要作出徵收決定、補償方案，並對被改造户進行公告。具體來説包括：

棚户區改造應當立項，審批項目建議書、可行性研究報告和初步設計。在立項通過後，涉及到集體土地的，還需辦理土地批覆，由集體土地轉為國有土地。房屋徵收部門需要擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府。

市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公佈，徵求公眾意見，並將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公佈。

市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估。房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專户存儲、專款專用。

市、縣級人民政府作出房屋徵收決定後應當及時公告。公告應當載明徵收補償方案和行政複議、行政訴訟權利等事項。

因此，棚户區改造是有法定程序的，如果遭遇棚户區改造，應當提高警惕，如果徵收放未能按照程序進行改造，要及時提出，並用法律武器維護自己的權利。

四、棚户區改造的補償

棚户區改造，有產權調換和貨幣補償兩者補償方式，被改造人可以任選其一。

選擇產權調換，也即回遷安置的，需要滿足“拆一還一”的補償標準。按照原房屋面積、用途、結構，就近上靠標準户型安置。超過標準户型建築的，按照該項目的商品房銷售價格結算相應金額。

若被安置的拆遷面積大於被改造的房屋面積，則要增加相應的多餘面積金額。當然，選擇產權調換，一般情況下還需要考量過渡費，即在得到回遷安置房前的安置費。

選擇貨幣補償的，則需要考慮被改造房屋的的市場評估價值、搬遷補償費、臨時安置補助費等費用。具體情況，應當具體分析。