在沒有得到被徵收人簽字的情況下,房屋是否還會被強拆嗎
標題中的問題,答案其實是很簡單、明晰的。
但就是這樣一個簡單、明晰的答案,卻蘊藏著徵收維權中的許多重要原則和道理。
稍微細琢磨一下,對於被徵收人而言有益無害。
事實上,我們正是通過深入認識徵收拆遷一事的本質,來掌握維權、博弈的技巧的……
在明律師先來公佈問題的答案:拆遷也好,徵地也罷,嚴格意義上說和被徵收人是否同意,是否自願在各種協議、檔案上簽字均無關係!你籤,或者不籤,地該徵都要徵,房該拆也都會拆。
徵收專案無論是發生在城市還是農村,其基本屬性都是政府主導的行政行為,具有單方、強制的特點,因其目的是“為了公共利益”。
當然,實踐中常見的協議拆遷則另當別論。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第26條規定,房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議的,由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定,按照徵收補償方案作出補償決定,並在房屋徵收範圍內予以公告。
補償決定應當公平,包括本條例規定的有關補償協議的事項。
據此,對於城市房屋拆遷而言,補償協議和補償決定是二選一的關係。
你拒籤補償協議,那麼政府就會依法下達補償決定,將你不情願接納的徵收補償硬塞到你手上,之後申請人民法院對你的房屋實施司法強拆。
故此,即使被徵收人對補償數額、標準不滿,生“扛”也不是辦法,到最後徵收方依舊有辦法對你的房屋依法實施強拆。
農村集體土地上,情況其實是類似的。
《土地管理法實施條例》第25條規定,對補償標準有爭議的,由縣級以上地方人民政府協調;協調不成的,由批准徵收土地的人民政府裁決。
徵地補償、安置爭議不影響徵收土地方案的實施。
實踐中,這個針對“地”所規定的救濟渠道一般是沒人走的。
相當一部分被徵地農民在“兩公告一登記”程式及此前的批前程式中輕易的錯過了提出意見、申請聽證的機會。
如果在徵地補償、安置方案規定的期限內未搬遷,則會最終面臨責令交出土地決定,進而被申請法院強制執行的結局。
而對於農村集體土地上房屋拆遷的問題,處理模式則與590號令類似。
譬如《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第12條規定,在區、縣國土房管局公告的搬遷期限內,拆遷人與被拆遷人沒有達成拆遷補償安置協議的,經一方或者雙方當事人申請,由區、縣國土房管局裁決。
裁決規定的搬遷期限屆滿被拆遷人拒絕搬遷的,屬於徵地拆遷宅基地上房屋的,由區、縣國土房管局申請人民法院強制執行……
綜上不難看出,無論是對於城市還是農村,即使被徵收人自始至終都拒絕在任何材料上簽字,徵收方依舊有辦法繼續向前推程序序。
在明律師認為,這裡面值得被徵收人細細揣摩的有以下幾點:
其一,所謂“能不籤就不籤”,是為了避免掉入徵收陷阱、圈套之中,其本身並非什麼維權妙計,而是實屬無奈之舉。
如果被徵收人自己能夠辨別什麼檔案能籤,什麼檔案不能籤,那麼籤與不籤就是一個能夠具體問題具體分析的事情,不再需要統一答案。
因此,要想獲取公平、合理的徵收補償,實現理想的補償安置結果,僅僅是拒絕簽字是不行的,不夠的。
被徵收人必須有其他具體維權行動,才可能讓“不簽字”產生價值。
一些被徵收人對此存在認識誤區,誤以為只要自己不籤任何材料,徵收方的徵收行為就都是違法的,這是從邏輯上犯了錯誤。
其二,雖然法律規定了“徵收補償決定”“責令交出土地決定”“拆遷行政裁決”這樣的“一錘定音”的步驟、程式,但通常這些程式並不一定會被使用,可供被徵收人把握的維權空間還是很大的。
原因在於這3個程式最終都指向申請法院強拆,其中都有複雜的程式性要求,且更容易激化社會矛盾。
實踐中,越來越多的案件都是在上述決定下達前後通過協商、溝通、談判最終就補償安置事宜達成了一致,被徵收人與徵收方均可能對各自主張作出一些讓步和妥協。
因此,法律要懂,要清楚,但對著法條是算不出自己能獲得的補償的。
其三,徵收維權的關鍵,在於不斷為協商、溝通、談判增添籌碼,不斷為相關平臺的搭建創造條件。
這個事兒本身,是需要對法律、事實情況的靈活、機動運用的,而不是一個僵化、模板式的過程。
最終的結果,只要不是慘到被直接違法強拆的窘境,是一定要籤協議領錢走人的。
比方說你要吃西瓜,你就得研究怎麼種西瓜能多收穫西瓜,怎麼去提高西瓜產量,改良西瓜品種,而不能光研究西瓜怎麼摘怎麼切。
籤協議的事情,被徵收人往往很敏感,但僅僅對這件事敏感,仍然是不夠的。
怎麼能切實讓補償數額在談判桌上提升,這才是被徵收人維權努力的方向。
-
自家的田地能建房子嗎
一、自家的田地能建房子嗎自家的田地不可以建房子。建設用地使用權人應當合理利用土地,不得改變土地用途;需要改變土地用途的,應當依法經有關行政主管部門批准。由此可見,在我國,不管是農民集體經濟組織的承包地還是國家所有的承包地,都屬農用地;承包這些土地的經營者...
-
在泉州拆遷律師代理費是多少
一、在泉州拆遷律師代理費是多少?在泉州拆遷糾紛律師代理費不是法定的,主要和以下因素有關:(一)耗費的工作時間;(二)法律事務的難易程度;(三)辦理法律事務所需律師人數和承辦律師的業務能力;(四)委託人的承受能力和所在地社會經濟發展狀況;(五)律師可能承擔的風...
-
拆遷房遺產糾紛怎麼取得拆遷款
一、拆遷房遺產糾紛怎麼取得拆遷款1、憑拆遷協議、封房證、戶口本、身份證、本人或者直系親屬代理,需要帶代辦人的身份證以上都需要原件。2、被徵收人簽訂徵收補償安置協議後,由實施單位報縣徵收管理部門稽核;徵收管理部門稽核後,報縣財政部門稽核撥付徵收補償款,徵...
-
農村集體土地能轉讓使用權嗎
一、農村集體土地能轉讓使用權嗎農村集體土地使用權可以轉讓。但是農村集體土地使用權轉讓不能用於非農業建設。如果擅自轉讓用於非農業建設,由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令限期改正,沒收違法所得,並處罰款。《土地管理法》第六十三條土地利用總體規劃、...