守護您城中村、舊城改造的拆遷款,需要這四大原則
在棚改的帶動下,近幾年老城舊改、城中村拆遷的力度非常大,催生了大量的拆二代。在老房換新房或者換貨幣的過程中,一些人大賺了一筆,但也有一些人反而在拆遷後降低了生活水平。這是為什麼呢?我想這可能跟咱們被徵收人對舊城改造、城中村拆遷如何補償的相關法律知識不熟悉,地方違法徵收屢禁不止有很大關係。
今天即明拆遷律師就從法律層面結合拆遷實踐,為大家科普,舊城改造、城中村拆遷必須遵守的四大補償原則。條條都很您相關,您可要看清楚了。
一、城中村房屋參照城市房屋補償的原則
即明拆遷律師接到過很多城中村拆遷的當事人諮詢。有一位當事人反映,他們當地農村周圍早就被高樓大廈包圍了,也位於城市市區,但是在拆遷時卻要按照普通農村房補償,一平方也就2000元,而周邊房價早就達到了7000-8000元一平方。
拆遷戶拿著這個補償無法在周邊城區買上房,拆遷後的生活水平會受到明顯影響。這顯然不合理。
根據《最高人民法院關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》,徵收農村集體土地時…,補償安置時房屋所在地已納入都市計畫區,土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的,人民法院一般應予支援。
因此,城中村拆遷,理應按照國有土地上房屋的拆遷補償標準來計算。
二、無證房不能一刀切認定違建的原則
由於城中村和老城區,本身就存在年代較為久遠,不少老舊房屋沒有房證,既有歷史原因也有當初管理低效造成的登記不及時、不完全的原因。因此,對於城中村和舊改中出現的無證房,不能一刀切地定性為違建。應當在尊重歷史和事實的基礎上,依法合理補償。
一些地方存在口頭“認定違建”,以拆違促拆遷的徵收現象,咱們被徵收人一定要小心。從認定違建到催告、拆除,這需要走完一整套法律流程。咱們在這其中是擁有陳述、申辯、複議、訴訟的權利,來爭取補償權益的。可不是他們說拆就拆的。
三、不得降低被徵收人原有生活水平的原則
拆遷的目的是為了提升城市的形象和完善服務功能,改善老百姓的生活和住房水平的,是立足於公共利益的。因此法律規定,徵收不得降低被徵收人原有生活水平。
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定,房屋徵收補償主要包括這四塊內容,一項也不能少:一是被徵收房屋價值的補償(參考周邊同類房屋的市場價值),二是因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償,三是因徵收房屋造成的停產停業損失的補償,四是市、縣級人民政府制定的補助和獎勵。
這四塊補償相加,應當充分保障被徵收人的生活水平不得降低,並略有改善。那些擁有合法房屋,卻在舊改中越拆越窮的,基本都是違背了這一補償原則。
四、被徵收人自主選擇補償方式的原則
《國有土地上房屋徵收與補償條例》明確了,被徵收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產權調換。也就說,要房還是要錢,應當由拆遷戶說了算。
當然,實踐中也發現,一些地方在提供補償方式時“暗做手腳”,地方想要去庫存時,就故意將產權調換設定的相對合理,而對貨幣補償設定過低的標準;地方想要引導被徵收人選擇貨幣補償時,又故意將產權調換設定的不合常理,安置地點非常偏遠。這都是不合法不合理的。
根據法律規定,貨幣補償,應當參考評估時點周邊同類房屋的市場價值,因此,不能故意設定過低的補償標準。
同時法律也規定,因舊城區改建,被徵收人選擇房屋產權調換的,應當提供改建地段或者就近地段的房屋。所以,拆遷後安置地點明顯過於偏遠,這是不合理的。
即明拆遷律師提醒各位被徵收人:拆遷改造的理由或許五花八門,但徵收補償安置的原則必須符合上述四個原則。當咱們遭遇不合法不合理的房屋拆遷時,應當及時採取法律手段,維護自己的合法權益。
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