JH商場租賃合同糾紛案
案情簡介
委託人作為商場商鋪的承租人,繳納了大額的保證金、進場費,市場推廣費,頂手費,前期物業費之後進場經營,不料商場生意慘淡,人流稀少,交易甚少,兼之物業管理公司服務不到位,委託人打算解除合同,但又忌諱商場扣除保證金和繳納提前解約的違約金,前來諮詢本所律師尋求解決方案。
辦案思路及心得
本所律師接案後分析認為,經營不善,物業服務不到位並非解除合同的法定理由,若提起合同解除之訴的話,這些理由難以獲得法院支援,且舉證難度過大,委託人的訴訟目的難以達到。經過進一步調查得知,此商場是村委會自行建設的商場,尚未取得政府部門的規劃建設許可證,屬於違建建築,因此,依據最高人民法院關於租賃合同糾紛的司法解釋,此類租賃合同無效,合同被判定無效之後,委託人依法可以獲得被告出租人返還的各種費用。此種方案減少了我方的舉證責任,基本滿足了委託人的意圖,遂提起合同無效之訴。
裁判結果
此案前後經過5次開庭審理才宣判。法院審理後認為,被告用於出租的商場尚未申辦政府要求的規劃許可和用地許可,依據法律和司法解釋,租賃合同依法無效,被告依此無效合同收取原告的保證金,進場費,市場推廣費,頂手費依法應當退還給原告。因為被告對此商場提供了物業管理,因此前期物業管理費按照政府物價部門的標準計至原告退場之日,多收部分理應予以退還。一審宣判後,原被告雙方服判訴。本所律師的辦案思路得到法院的支援。
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