受讓方簽訂門面轉讓合同時要注意哪些問題
門面轉讓合同是以正當的方法,通過合法途徑,將門面出租或出售給別人的證明。受讓方在簽訂門面轉讓合同的時候需要注意哪些問題呢?
因為對轉讓方各方面因素都不是非常瞭解,所以在簽訂這份合同之前,受讓方需要做好以下準備:
一、調查商鋪的檔案
承租之前,應當赴所在地房地產交易中心進行產權調查,確認幾個重大的資訊:
1、房屋的用途和土地用途:必須確保房屋的型別為商業房性質,土地是非住宅性質方可承租作為商鋪性質,否則,將面臨無法辦營業執照以及非法使用房屋的風險。
2、房屋權利人:以確保與房屋權利人或其他由權利人簽署租賃合同。
3、房屋是否存有租賃登記資訊:若已經存有租賃登記資訊的,導致新租賃合同無法辦理登記手續,從而導致新承租人的租賃關係無法對抗第三人,也會影響新承租人順利辦出營業執照。
二、免租裝修期
商鋪租賃合同中,免租裝修期經常會在合同中出現,只要是由於承租人在交房後需要對房屋進行裝修,實際不能辦公、營業,此種情況之下,出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但在“免租裝修期”非法律明確規定的概念,因此,在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租期起止時間,免支付的具體費用,一般情形下,只能免租金,實際使用房屋產生的水費、電費等還需要按合同約定承擔。
三、租賃合同保證金
俗稱“押金”,注意用於抵充承租人應當承擔但未繳付的費用,因為商鋪相應的電費、電話費、物業管理費等費用比較高,因此建議押金應當適當高一些,以免不夠抵以上的費用,另外,還需要特別注意的是,承租人在承租過程中,不斷地拖付相應的費用,押金抵扣不夠的情況下怎麼辦?可以約定補足“押金”的方案,即每次出租人用“押金”抵扣相關費用後,承租人應當在合理期限內補足支付“押金”,如果出租人通知後一定時間內補齊的話,則出租人可以單方解約,並追究承租人相應的違約責任。若合同中有此約定,則可以有效整治承租人“老賴”行為。
四、稅費承擔
按照法律、法規、規章以及其他規範性檔案規定,出租或轉租商鋪的,出租人或轉租人應當承擔相應的稅費。
五、營業執照
承租商鋪的目的在於開展商業經商活動,而商業經營活動首要條件是必須取得營業執照,因此,在簽訂商鋪租賃合同時,許多條款都要圍繞著營業執照辦理來設定,只要涉及這幾個方面:
1、有租賃登記資訊沒有登出,從而導致新的租賃合同無法辦理租賃登記,從而導致無法及時辦理營業執照;商鋪上原本已經註冊了營業執照,該營業登記資訊沒有登出或者遷移,從而導致同一個商鋪上無法再次註冊新的營業執照;
2、屋型別不是商業用房,從而無法進行商業經營活動,而導致無法註冊營業執照;涉及特種經驗行業(娛樂、餐飲)的,還需要經過公安、消防、衛生、環境等部門檢查合格,取得治安許可證,衛生許可證等證件後,方可取得營業執照;因出租人材料缺失導致無法註冊營業執照。
六、處置裝修
商鋪租賃中,往往需要花費大額資金用於鋪面裝修,為了確保裝修能夠順利進行,以及保障裝修的利益,在合同中應當注意幾個問題;
1、明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修,以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等,若有特別約定的改建,搭建的,應當明確約定清楚,對於廣告,店招位置也可約定清楚。
2、解除合同的違約責任,不僅僅考慮違約金部分,因為違約金常常會等同押金,數額不高,往往不及承租人承租人的裝修損失,因此,應當約定此情形下,出租人除承擔違約金外,還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用。
3、明確租賃期滿時,裝修,添附的處置方式。
七、水、電、電話線等
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