哪些二手房买卖有风险,如何选择满意的二手房
当您在购买二手房时,一定要注意相关事项,否则就可能会遇到法律风险。那么,在实践中,哪些二手房买卖有风险呢?而作为购房者,当然都想避免这些风险,顺利的购买到让自己满意的房屋。那应该如何选择满意的二手房呢?下面将为您做一个较为详细的阐述。
一、哪些二手房买卖有风险
1、产权不明确的
物权法第六条、第九条规定,不动产物权设立、变更、转让和消灭,应依照法律规定登记,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。买房前,要核对出卖人是否具有产权。物权法第十七条和建设部《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定,不动产权属证书是权利人享有物权的证明,是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证,是国家对房屋所有权的确认。因此,查明卖方提交证书的真实性要放在首位。
2、土地权属不清的
《土地管理法》第八条规定,土地分为国家、集体所有两种性质。第五十五条规定,缴纳土地使用权出让金和其他土地有偿使用费后,方可使用土地。房地产管理法第四十条规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当报批。准予转让的,应办理出让手续,受让方应缴纳土地使用权出让金。
3、无共有人声明的
《民法通则》第七十八条规定,财产按份共有人按各自份额、共同共有人对共有财产,享有权利,分担、承担义务。按份共有的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。合同法第五十一条规定,无处分权的人处分他人财产的合同无效。二手房大多是夫妻或家庭成员共同财产,购买未取得共有人同意出售声明的二手房会惹上麻烦。
4、被保全、查封的
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第三十八条规定,被执行人无金钱给付能力的,法院有权裁定对被执行人的其他财产采取查封、扣押措施。第四十四条规定,被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的,法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。因此,司法机关已保全、查封的房屋是不能买的。
5、设定了抵押权的
《房地产管理法》第四十七条规定,房地产抵押,是指抵押人向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。物权法、担保法都规定,抵押人处理抵押房屋,应获抵押权人同意,否则不得转让。因此,应审查权属证书原件是否有抵押记载,没有抵押权的房屋不能购买。
6、不符合转让条件的
按照《已购公有住屋和经济适用住屋上市出售管理暂行办法》、《经济适用住屋管理办法》和《关于解决城市低收入家庭住屋困难的若干意见》规定,经济适用房属政策性住屋,购房人拥有有限产权,不满5 年,不得直接上市交易,确需转让的,由政府进行回购。满5 年转让应向政府交纳土地收益等价款,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,才可以取得完全产权。因此,对不符合转让条件的二手房也要当心。
二、如何选择满意的二手房
1、看户型:平面布局合理是居住舒适的根本。
2、楼顶的房子(包括带阁楼的房子),从理论上说可能漏雨,而且冬冷夏热。实际上,更不能抱有幻想,漏雨按照开发商的说法是建筑通病,无法根治。现在的防水材料,最长寿命为5年,一些劣质的甚至才一年左右。如果到时候防水材料老化导致渗漏,没有别的办法,只能是维修,而且要过几年就大修一次。楼顶的房子冬冷夏热的程度,只有实际住过的才能体会出来。
一楼(半地下室)的房子,最好也别买。这样的房子不但采光、私密性、安全性大打折扣,而且可能存在返潮等问题。
3、远离高压电塔离高压电塔最好超过200公尺,免小孩流鼻血,大人易得癌症或其它暗病。不与高架桥、陆桥同行之房屋免流年与五黄飞到,祸不单行。
4、不住太老旧的房子屋子太老,过去必承受太多人间怨气,久住则易受影响。不贪求便宜低于行情之屋子,必有不利市场及租方的条件。如屋子在风水上不利于住人,曾经死过人或结构有问题等等。
5、不邻病家如屋内有病人,或与房东合住,房东家中有久病或重病之人,最好都不要搬进去住,免得惹秽气上身。不住贴有符纸、化煞物品(如凹凸镜、八卦镜等)的房不管房东如何托词,最好都不要住进去。
6、不近庙宇、天主教堂或基督教堂因为阴气太重,都属阴煞之地。
希望对您能有所帮助。在此,还需要提醒购房者的是,在购买二手房的时候,一定要多一个心眼,情愿买得迟点,也不要买一些有风险的房产,不然会惹上很多麻烦的。如果您担心购房会遇到法律风险,那么建议您可以去咨询一下专业的律师,让律师为您有效的帮助。
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