小產權房到底能不能買，遇徵收能用它做安置房嗎

近年來，房地產事業蓬勃興起，大批量的樓盤開發工程在各地進行。

同時伴隨着徵收拆遷，許多問題隨之顯現出來，讓被徵收人犯了難，其中就有小產權房的問題。

城市房價不斷升高，想購買一套屬於自己的住房是很多人遙不可及的夢想，許多急於購房的人就選擇到郊區、到鄉村去購買小產權房，當遇到徵收時又會陷入迷茫，這樣產權不明晰的房屋還能獲得補償嗎?小產權房到底能不能買呢?能不能將小產權房作為安置房領下來呢?今天，在明律師通過解答3個問題幫您理解小產權房的那些事兒……

【問題一：小產權房在法律上究竟如何定位?】

法律上對於小產權房並沒有明確的定性，也無法找到一個標準概念，小產權房是隨着社會發展現實存在的一種實際情況。

小產權房在農村集體土地上建設，未向國家繳納土地出讓金等必要費用，它沒有土地使用證和預售許可證，可能會獲得一個鄉鎮政府或農村集體經濟組織發放的效力不明確的證明，但無法辦理正規的產權登記手續，無法獲得主管機關頒發的不動產權證。

在我國《土地管理法》中均有規定，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。

任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。

國務院辦公廳《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》中規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。

自然資源部《關於加強宅基地管理的意見》中規定，嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。

還有很多部門規章和其他規範性文件都有類似規定，這樣我們就得知，小產權房只能在本農村集體經濟組織成員間買賣，城市居民到集體土地上購買小產權房是不符合法律規定的。

實踐中，很多小產權房實際上是違法用地類的違法建築，所以小產權房購買者想要獲得徵收補償也是非常困難的。

從嚴格的法律意義上講，説小產權房屬於違法建築，並不為過。

【問題二：小產權房到底能不能買?】

我們已經提到，城市居民不得購買農村集體土地上建設的住宅。

但是由於市區房價與收入水平不匹配、家中有事急於用房等多種原因，加上歷史遺留、監管不到位，現狀存在的小產權房數量龐大，大量的購買者都希望小產權房有機會可以轉正，但法律上一直沒有修改相關規定使小產權房合法化。

2017年，國土資源部(自然資源部)、住建部曾經印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，選擇13個城市開展試點，利用農村集體建設用地建設租賃住房，當時大家認為這是要給小產權房轉正，其實兩者關係不大。

《方案》要嘗試在集體建設用地上建房供非本集體經濟組織成員甚至是城市居民、外來務工人員租住，承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。

在試點地區，這些租賃用房將獲得一系列合法的用地、建設審批手續，而小產權房則沒有這些。

何況，小產權房的交易性質是“買賣”而非“租賃”，二者顯然存在本質的區別。

小產權房交易貌似能讓村民賺到錢、讓購買者有房居住，實際上此類投機行為法律風險很大，小產權房的本質還是違法，買賣雙方的利益最終都將受損，所以律師不建議大家參與小產權房的買賣流轉。

【問題三：小產權房能獲得徵收補償嗎?能夠作為拆遷安置房嗎?】

當前，小產權房購買者想獲得補償還比較困難，購房者並非合法的產權人，作為實際使用者無法得到針對所有權或者公有房屋承租給予的徵收補償。

另外，實踐中小產權房有可能會被行政機關認定為違建查處，即使獲得補償也是微乎其微的“適當補償”。

在明律師反覆多次強調過，這路房子本身就欠缺合法性，若政府主導的徵收項目將其作為安置房補償給老百姓，則實在是結結實實地損害羣眾利益行為。

對於這種補償安置方式，被徵收人一定要果斷予以拒絕，選擇更加穩妥的貨幣補償或者合法房屋的產權調換。

事實上，凡是這麼補的項目通常都有眾多的違法點，被徵收人完全可以通過積極的依法維權來提升補償數額。

實踐中還常有小產權房買賣雙方發生糾紛的情況。

根據法律規定，合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。

有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

北京市高級人民法院在《關於農村私有房屋買賣合同的效力認定及案件的處理原則研討會會議紀要》中，明確在合同無效的原因方面，出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任;在合同無效的處理上，應全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當事人造成利益失衡。

由於這種買賣多是違法買賣宅基地使用權，所以司法機關在審理涉及小產權房買賣合同的案件時，對本農村集體經濟組織成員間自願買賣流轉的行為，一般認定為合同有效;對本農村集體經濟組織成員與其他組織成員或城市居民簽訂的買賣合同，一般認定為無效。

訴訟的結果大多是一方退還購房款、一方交回房屋。

若城市居民對涉案房屋進行了部分翻建，則可能因過錯判定而獲得極有限的補償，但與通常意義上的徵收補償完全不是一個概念。

在明拆遷律師最後要提醒廣大朋友的是，交易小產權房一定要慎之又慎、儘量避免，產權不明晰、未來可能發生糾紛的房屋最好不購買。

大部分小產權房都無法獲得補償，如您已經購買了小產權房並遇土地徵收，最好通過溝通協商解決問題。

每個個案的房屋情況、交易情況都是不同的，您如果發現自己無法理清其中的法律規定與責任義務，一定要及時諮詢專業徵收維權律師，避免遭受更大的損失。

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