農村房屋拆遷如何補償?
一、先補償後搬遷的原則
農村商品房市場不發達,租房相對比城市難度更大一些,很多被拆遷人都只有一處住房,如果沒有進行補償即啟動搬遷,極易導致被拆遷人流離失所。
把先補償後搬遷列為原則性的規定,就是為了儘可能低防止一些地方在徵地拆遷過程中的程序違法,以程序上的剛性規定來保護被拆遷人的合法權益。
二、居住條件有所改善的原則
我們意識裏邊,總覺得拆遷讓人一夜暴富,加之常常有一些“拆二代”的新聞出來,於是人們就常把拆遷與致富關聯了起來,但是作為律師,我們見到的常常是另外一面。
土地管理法修正案明確了“居住條件有所改善”的原則,這就相當於給農村房屋拆遷劃定了底線,一句話,不管怎麼個拆法,讓老百姓越拆越窮就是不行。
三、三種補償方式由被拆遷人選擇
法律具有滯後性,重新安排宅基地建房、提供安置房、貨幣補償這三種拆遷補償方式,在現在農村拆遷活動中運用已經很普遍了,土地管理法修正案對這三種補償方式進行了明確,是對被拆遷人利益的一個加強。
我們知道,拆遷補償方式的選擇權屬於被徵收人,土地管理法法明確農村拆遷補償方式,那麼意味着三種方式中的任何一項,都可以成為被拆遷人的可選項。有了這個明確規定,被拆遷人即可根據自身情況選擇對自己最有利的補償方式。
四、公平合理的補償
我們知道,由於區位,建築結構等不一樣,農村房屋拆遷補償並沒有一個統一的標準,以往的相關法律法規中,表述是“給予補償”,民法典表述為“公平合理的補償”,這一次土地管理法的修正案也採用了“公平合理的補償”這樣一個表述,這其中大有深意。
首先我們要知道,給予補償,給予公平合理的補償這兩個表述的力度是不一樣的,給予補償沒有對補償的程度加以限定,那麼可以理解為只要給了補償就可以了,這樣的規定顯然很難保障被拆遷人的利益。
公平合理的補償可以拆開來理解。何為公平?拆遷方強買強賣肯定不公平,單方面一口價顯然不公平。公平的補償最好的方式就是按照市場的規則,在平等協商的基礎上達成一致的補償價格,這才能稱得上公平的補償。
我們上邊所講的公平,更多是體現在補償價格的形成機制上,但是,普遍來説,農村村民對於房地產市場不是瞭解不深,議價能力有限,所以,即便在形式上我們給予了他們公平協商補償價格的權利,但仍然有可能無法獲得一個合理的補償。那麼,合理補償的規定,就非常關鍵。
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