應該怎麼通過遺囑設立居住權
根據民法典的規定,當事人想要設立居住權,應當採用書面方式訂立居住權合同,其次要向不動產登記機關申請居住權登記,居住權自登記時設立,這樣居住權人就可以按合同約定,合法佔有所有權人的住宅,以滿足生活居住的需要。
以合同方式設立居住權,民法典規定得相對比較具體,但對以遺囑方式設立居住權的,卻並未作出詳細規定,所以本文將結合相關案例,來談談以遺囑方式設立居住權的問題。
一、如何以遺囑方式設立居住權?
在生活中,有的老人既想為珍重之人留一份居住保障,又想把房產留給子女繼承,這時該怎麼處理?
深圳一對老夫婦,兩人都八十多歲了,擁有多套房產,二老育有一兒一女,兒子離異有一子。
老人考慮到如果把房產全部留給兒子,可能會被兒子拿去做生意,風險太大,萬一被債務所累,年老時連住的地方都沒有。
為了家族財富的傳承,最後老人通過遺囑公證的方式,將房產的所有權遺贈給孫子,把居住權保留給兒子。
對於這個案例,會引申出另一個問題,當老人百年之後,兒子對房子的居住權該如何實現呢?
對此,我們可參考2021年7月1日施行的《武漢市居住權登記操作規範(試行)》這一文件,來進一步解答這個問題。
根據該規範的內容,如果房主留下遺囑約定你對該住宅享有居住權,房主去世後,首先你應當召集遺囑人的全體繼承人到不動產登記窗口,書面確認該遺囑是否為生效遺囑,然後你要持遺囑人死亡證明、該生效遺囑申請辦理居住權登記。
如果法院的生效判決確定了你享有的居住權,也可單方申請。
二、遺囑設立居住權,不以書面形式為必要條件。
通過遺囑設立居住權不需要嚴格採用書面形式,較之合同設立居住權,這是它的特別之處。
根據民法典繼承編的規定,遺囑共有自書遺囑、錄音錄像遺囑、公證遺囑、口頭遺囑、代書遺囑、打印遺囑共6種法定形式,然而錄音錄像遺囑、口頭遺囑本身就不具備書面形式,所以,對於以遺囑方式設立居住權的,只要遺囑本身符合法定的遺囑形式且有效,為充分尊重遺囑人的真實意願,即便以錄音錄像遺囑、口頭遺囑這樣的非書面形式設立的居住權也應當認定是合法有效的。
三、遺囑設立居住權,登記並非生效要件。
民法典第368條規定,居住權自登記時設立。
但通過遺囑方式設立居住權的,如果嚴格適用“自登記時設立”,則會出現以下兩個問題:第一,立遺囑人生前就為特定對象辦理居住權登記,此時遺囑並未生效,但居住權卻已經登記設立,如果之後遺囑無效、被撤銷,勢必與已經登記設立的居住權產生衝突;第二,若適用登記生效要件,立遺囑人去世後,如果繼承人拒絕配合辦理居住權登記,特定對象將無法實際享有居住的權利,不利於權利的行使。
對於這個問題,認為遺囑繼承有其特殊性,以遺囑方式設立居住權的,居住權應當自繼承開始時設立,登記並非生效要件。
根據民法典第230條的規定,因繼承取得物權的,自繼承開始時發生效力,居住權作為用益物權的一種應當適用該項法律規定。
因此,通過遺囑設立居住權的,自繼承開始時即設立。
那為什麼還要進行居住權登記呢?特定對象在取得居住權後,向不動產登記機關申請居住權登記,是為了公示自己的居住權,當發生爭議時,已完成居住權登記的一方受法律保護,可優先享有權利。
綜上,通過遺囑設立居住權,在保障特定對象居住利益的同時,避免不必要的紛爭,有其重要意義。
當然,在設立過程中還要注意一些特殊的規定,有相關法律問題可以和我聊聊。
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