房屋買賣合同解除的損害賠償有哪些?
賣方違約造成的損失,買方可以主張違約金和房屋增值部分的損失。
1、房屋增值部分的損失。
根據民法典的規定,一方違約,給對方造成損失的,對方可要求損失賠償,損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失,包括合同履行後可以獲得的利益。房屋差價損失屬於損害賠償的範圍,買方以同樣的價格不可能再買到同樣户型的房屋,喪失了購買房屋的機會,因此可要求對方賠償。
對於房屋差價損失的確定,原則上可比照最相類似房屋(同幢相同樓層及房型、相鄰幢同樓層及房型、相同區域內房屋)的市場成交價與買賣合同成交價的差額予以確定,也可通過委託專業機構進行評估或向專業機構進行詢價予以確定。
對於認定差價損失的時間點,則應從保護守約方的利益出發,以守約方的請求為基礎,結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等合理確定。
2、按照房屋買賣合同中約定的違約條款要求對方支付違約金。
如果在房屋買賣合同中對違約金作出約定,買方在賣方違約的情況下,可以提出解除房屋買賣合同,並要求對方承擔違約金。在這需要強調的是,違約金要與實際損失相當,約定的違約金如果低於實際損失時,買方可以要求增加違約金,但如果違約金高於事實損失的30%的,賣方會要求法院降低。
需要注意的是,如果房屋買賣合同無效,如果對方存在過錯,可以要求賣方賠償損失,這在法律上稱為締約過失責任,這是指當事人由於締結合同之際具有過失,從而導致合同不成立、被確認無效或被撤銷時,使對方遭受損失而承擔的法律責任。
合同的解除對於雙方利益的平衡非常的重要,解除合同必然會導致當事人的權益受損,受損放可以主張違約方損害賠償,或者是承擔違約金,但是責任方式產生競合的時候,只能選擇其中一項予以主張。
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