一房二賣時的合同效力
合同效力,指依法成立受法律保護的合同,對合同當事人產生的必須履行其合同的義務,不得擅自變更或解除合同的法律拘束力,即法律效力。這個“法律效力”不是説合同本身是法律,而是説由於合同當事人的意志符合國家意志和社會利益,國家賦予當事人的意志以拘束力,要求合同當事人嚴格履行合同,否則即依靠國家強制力,要當事人履行合同並承擔違約責任。
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一房二賣合同效力怎麼確定
1、先、後買受人中有一個買受人已取得房屋所有權證,而所有的房屋買賣合同均簽訂於取得房屋所有權證之前,則所涉及的買賣合同為有效或為可撤銷。
根據《民法通則》及《合同法》的有關規定,在房屋所有權未作變更登記時,房地產開發商作為所有權人,有權處分自己的財產,因此所簽訂的數份買賣合同只要不具有法定的無效情形,自成立時起生效。
但由於房地產開發商自後買賣合同簽訂時起存在欺詐的情形,因此後買受人在無法取得房屋時,有權請求法院或仲裁機構撤銷合同。
2、先、後買受人中有一個買受人已取得房屋所有權證,簽訂於取得房屋所有權證之前的合同,為有效合同;簽訂於取得房屋所有權證之後的合同,為無效合同。
在房屋所有權作了權屬登記之後,所有權主體已經不再是房地產開發商,在這種情況下房地產開發商繼續以銷售方的名義出賣房屋,構成無處分權人處分他人財產,根據《合同法》的有關規定,相應的合同無效。
3、先、後買受人都沒有取得房屋所有權證,如上所述,只要不存在法定的無效情形,所有的買賣合同均為有效或為可撤銷。
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