老公偷偷把共同的房子賣了,還被買家告了,怎麼辦?
原本是夫妻二人共有的房產,丈夫卻在妻子不知情的情況下,擅自將房產出售給他人,
賣房後又反悔遲遲不配合過户,結果夫妻二人,被買家告上法院要求返還購房款,並支
付違約金。法院會不會支持買家訴求,不知情的妻子是否要一起承擔違約責任?
基本案情
廣東省韶關市仁化縣的李某和黃某是一對夫妻。2019年12月中旬,李某某與李某
合同約定:
李某某購買李某和黃某位於當地某小區的涉案房屋,房屋總價為52.5萬元;
李某某先付購房首付款37.5萬元,讓李某夫婦還清欠銀行的房貸,雙方辦理過户手續後
再由李某某一次性付清尾款15萬元;
如李某夫婦中途違約,則必須退回已付購房款並加上購房總額的30%進行賠付。
合同簽訂當天,李某某依約向李某支付了首付款,但李某未依約到銀行還清涉案房
李某某遂將李某、黃某夫妻二人一併起訴至法院,請求:解除雙方簽訂的案涉合同,
二被告共同退回購房首付款37.5萬元及支付違約金15.75萬元。
經查,涉案房屋登記在李某、黃某二人名下,為其二人共同共有。庭審時,李某某
確認黃某未在案涉合同上簽名及捺印,甲方處簽名及捺印均為李某所為。
法院判決
廣東省仁化縣人民法院審理認為,案涉合同為原告李某某與被告李某二人的真實意思
表示,該合同對其二人具有法律約束力。
但涉案房屋系李某及黃某夫妻二人共同共有,黃某未在案涉合同上簽名及捺印,亦不
予追認,故李某出賣涉案房屋屬無權處分,且原告也沒有提交證據證實黃某知情並收到
或使用了其支付的購房首付款,因此,案涉合同對黃某沒有法律約束力。
為此,判決解除原告李某某與被告李某簽訂的案涉合同,李某償還原告購房首付款
37.5萬元及違約金15.75萬元。
宣判後,雙方均未提起上訴。
法官説法
經辦法官指出,夫妻共有房產是家庭財產的重要組成部分,也是房地產交易市場上
常見的買賣標的。
由於此類房產的賣方存在特殊的身份關係,買房人在交易過程中很容易忽視對賣方
交易資格的謹慎審查,從而為爭議的發生埋下隱患;一旦發生爭議,不僅會讓買房人遭
受損失,也影響正常的房產交易市場秩序。
本案中,丈夫未經妻子同意,擅自將夫妻共有房產出售,顯屬無權處分行為,但買
方屬於善意購買且支付了合理價格,因此,法院判決案涉合同有效,丈夫獨自向買方承
擔不能過户的違約責任。本案的處理結果既保障善意買方的合同權益,也有效規避夫妻
共有房產的交易風險。
需要注意的是,夫妻共有房產是夫妻共同財產中重要的組成部分。現實生活中,夫
妻一方擅自出售共有房產的行為屢見不鮮,也引發了很多社會矛盾。
因此,購房人慾購買此類房產時應當注意審查房屋的權屬情況,如發現是夫妻共有
房產時,簽訂房屋買賣合同應要求賣方夫妻雙方共同到場簽名並出示結婚證;其中一方
若因故無法到場的,也應出具合法有效的書面授權手續,以有效規避由此引發的交易風
險。
否則,像本案案情一樣,根據民法典第三百一十一條的規定,購房者善意購買、支
付合理對價並已辦理不動產登記,才能取得該房屋的所有權。
法官表示,雖然案涉《房屋買賣合同》有效,但只在賣方(丈夫)和買方之間有約
束力,且合同雙方也只是債權行為,原告並不能以此強制要求未簽訂合同的妻子一起辦
理產權過户登記手續,如此一來,原告簽訂《房屋買賣合同》的合同目的顯然是無法實
現的。
聲明:本文來源“山東高法”,在此致謝!
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