租賃合同效力存在瑕疵
合同的訂立又稱締約,是合同雙方動態行爲和靜態協議的統一,它既包括締約各方在達成協議之前接觸和洽談的整個動態的過程,也包括雙方達成合意、確定合同的主要條款或者合同的條款之後所形成的協議。合同一般都是雙方的法律行爲,只有雙方當事人協商一致才能成立,也就是說訂立合同是一個動態的過程,不論以何種方式訂立協議都必須經過要約和承諾這兩個階段。
精選律師 · 講解實例
租賃合同的效力
租賃合同的效力規定於《合同法》,根據《合同法》的規定,其特別效力主要體現在以下三項:
1、買賣不破租賃
買賣不破租賃的原則也叫做租賃權的物權效力,《合同法》第229條規定:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。”這一條就是“買賣不破租賃”的原則,它突破了合同相對性原則,使租賃權具有了物權效力,即對抗第三人的效力。這種現象可以叫做“債權物權化”。
2、房屋承租人的優先購買權
房屋承租人的優先購買權勢指在出租人出賣出租的房屋時,承租人享有的在同等條件下優先購買該房屋的權利。《合同法》第230條規定:“出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。”而根據相關的司法解釋及部委規章,房屋所有人應該提前三個月通知承租人,由承租人決定是否購買,在同等條件下,承租人有優先購買權。
3、房屋承租人的共同居住人的繼續租賃權
《合同法》第234條規定:“承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。”租賃權作爲與承租人人身有關的專屬性債權,是不能繼承的,但是在租賃合同中,與承租人共同居住的人享有在租賃房屋中居住的權利,因此爲了保障這些特定人的權利,法律允許與承租人生前共同居住的人按照原租賃合同租賃該房屋,但是應當辦理續租手續,變更承租人。
就簽訂一次租賃合同來看,我國法律中規定的租賃合同的租賃期限最長不能超過20年。而要是在20年的範圍內,當事人可以根據實際情況作出具體的約定。當然,實踐中,也是允許續簽租賃合同的,此時也要遵守這個20年的期限限制。不過要是進行了續簽,那麼實際租賃的期限加起來可能就會超過20年。
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