商品房土地使用權永久性存不存在?
商品房土地使用權永久性存不存在?
土地使用權不是永久性的。
由於商品房的土地所有權歸國家所有,買房人所取得的只是房屋以及房屋所佔的土地使用權 (支付的房價實際上就包括了二者),所以土地使用權能用多長時間就關係到購買人的切身利益。法律對土地使用權按不同的用途規定了不同的使用年限,即居住用地70年,工業用地、教育、科技、文化、衛生、體育用地50年,商業、旅遊、娛樂用地40年,綜合或者其他用地50年。
按照新頒佈的《物權法》的規定:“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期,依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的規定辦理。”由此可見,住宅用地的產權人可以對土地永久使用,享有永久土地使用權;對非住宅用地(也就是指五十年和四十年出讓期限的用地)僅僅規定了“依照法律規定辦理”。將來制訂的法律如何規定非住宅用地的續期問題還是個未知數,但根據物權法可得出的結論是:非住宅用地到期後很可能不會像住宅用地那樣無條件自動續期。
國有土地使用權如何轉讓
《房地產管理法》、《土地管理法》等法律法規確立了我國的國有土地分配和轉讓制度的基本法律框架,也是我們對國有土地分配和轉讓方式進行分析的基本法律依據。歸納起來,我國國有土地分配和轉讓的基本方式有以下7種:
1、作價出資(入股)
是國家以一定年期的國有土地使用權作價,作爲出資投入改組後的新設企業,該土地使用權由新設企業持有,可以依照土地管理法律、法規關於出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。目前,採用此方式的主要是在境外上市的股份制企業。
2、授權經營
國家根據需要,可以一定年期的國有土地使用權作價後,授權給經國務院批准設立的國家控股公司,作爲國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司經營管理。
3、轉讓
是指土地使用者將土地使用權再轉移的行爲,包括出售、交換和贈與。
4、出租
是土地使用者作爲出租人將土地使用權隨同地上建築物、其他附着物租賃給承租人使用,由承租人支付租金的行爲。
5、劃撥
是指縣級以上人民政府依法批准,在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用,或者將國有土地使用權無償交付給土地使用者使用的行爲。
6、出讓
即國家以土地所有者的身份將國有土地使用權,在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行爲。
7、租賃
是國家作爲土地所有者將土地使用權,出租給使用者使用,由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門,簽訂一年期的土地使用租賃合同,並支付租金的行爲。
綜合上面所說的,我國的土地使用權是沒有永久性的,一般是根據不同的用途來制定土地使用權的年限,最高爲70年,最低爲40年,土地使用權的年限一到期,那麼就必須要馬上續簽,這纔是合法的使用,所以,土地使用權的年限我們一定要清楚,這樣才能在日期到了之後進行續簽。
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