宅基地上房屋與“小產權房”，能否買賣？有沒有徵收補償？

導讀：隨着我國城鎮化範圍的擴大，城鎮人口激增。

然而，住房需求與高額房價之間的不相適應日益凸顯。

在此情況下，小產權房“應運而生”。

小產權房的低廉價格平衡了現實矛盾，卻在用地、建房規劃、房屋買賣等方面缺乏法律依據，其合法性備受爭議。

同爲在集體土地上建設的房屋，宅基地上房屋與小產權房有何不同呢?遇到徵收時，這兩種房屋又將獲得什麼樣的補償?今天，在明律師就從基本概念、房屋買賣、徵收補償三個方面來爲您細數二者區別。

一、基本概念

1.宅基地上房屋宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而佔有、利用本集體所有的土地。

包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準備建房用的規劃地三種類型。

宅基地的所有權屬於農村集體經濟組織。

宅基地上房屋，即農村集體經濟組織成員在其擁有宅基地使用權的集體土地上建造的房屋。

宅基地上房屋的所有權歸屬農村集體經濟組織成員個人。

2.小產權房小產權房不是法律概念，而是事實概念。

一般是指，在農村集體土地上建設的，未辦理相關證件、未繳納土地出讓金等費用的房屋。

其產權證不是國家房管部門頒發，而是由鄉鎮政府或村委會頒發，亦稱“鄉產權房”。

關於“小產權房”的概念，在相關網站、學術論文等處均有提及卻定義不一。

在明律師在此處所稱的“小產權房”，爲最廣泛的概念，以望能囊括實踐中的更多情形。

二、房屋買賣

1.宅基地上房屋買賣《第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要》就農村宅基地上房屋買賣問題，提出如下觀點：“在國家確定的宅基地制度改革試點地區，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。

在非試點地區，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定爲無效。

合同無效後，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。

”2015年2月27日，十二屆全國人大常委會第十三次會議審議透過了《關於授權國務院在北京市大興區等三十三個試點縣(市、區)行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定》，授權在試點地區暫時調整實施《土地管理法》《城市房地產管理法》等有關法律規定，啓動農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點三項工作。

其中，就宅基地制度改革規定，在城鄉建設用地擴展邊界外的傳統農區，繼續實行“一戶一宅”、面積法定的宅基地分配制度。

對人均耕地少，二、三產業比較發達的地區，實行相對集中建房落實“一戶一宅”，原則上不再進行單宗分散的宅基地分配;而是在城鄉建設用地擴展邊界內，由政府或集體透過集中建設農村公寓、農民住宅小區，將法定面積宅基地等值轉換爲住宅，落實“一戶一宅”。

已沒有新增宅基地可供分配的，農民集體可利用村莊存量建設用地，在政府支援下集中建設公寓式住宅，落實農村住房建設的宅基地權益。

例如，湖南瀏陽和四川瀘縣就在改革政策支援下試行出了宅基地公開拍賣、宅基地跨村流轉、城鄉共建共享宅基地上房屋等突破《土地管理法》規定的新形式。

然而，在非試點地區，宅基地上房屋的買賣仍然限制在本集體經濟組織內部。

因此，在明律師提醒您，宅基地上的房屋買賣存在風險，購買須謹慎!

2.小產權房買賣城市房價居高不下，居民購房需求不減，二者之間的矛盾爲小產權房的興起提供了發展空間。

小產權房是建設在集體土地上的房屋，應基本生活居住的需要而生。

因此，其在建築設計、戶型裝修、配套設施等方面都低於普通商品房水平。

相應的，小產權房的價格也遠低於普通商品房，這也是小產權房的出租、買賣等交易熱潮不退的原因。

在明律師提示您，在嚴格意義上，小產權房的出租、買賣等交易都不具有合法性。

在實踐中，小產權房的房屋買賣合同被人民法院認定爲無效的亦不在少數。

購買須三思!三、徵收補償1.宅基地上房屋集體土地上房屋的徵收與補償，至今沒有專門的、全國統一適用的法律規範。

具體的徵收工作只能參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》或者適用地方性規定。

例如，北京市就出臺了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》來規範宅基地上房屋的徵收補償工作。

廣東省、江蘇省、山東省、福建省、黑龍江省等地區也發佈了有關集體土地上住宅徵收與補償工作的規範性檔案。

以北京市爲例，宅基地上房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。

同時，與國有土地相鄰的集體土地，其宅基地區位補償價，可以參照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》確定。

不可否認的是，這一2003年施行的地方政府規章卻存在區位補償價適用標準過低的問題，在10多年後的今天已經引發了許多拆遷補償糾紛，亟待修改完善。

然而，實踐中仍有一些徵收方對集體土地上的宅基地房屋一律按重置成新價補償，這樣的補償幾乎很難保障被徵收人原有的生活水平，有悖法理和情理，其間是否存在違法行政行爲，還需要您結合具體案情諮詢專業律師。

2.小產權房小產權房建造於集體土地之上，同時具有諸多商品房特徵。

因其無統一的法律調整，地方規定不一，對小產權房的徵收補償有許多種情況。

最壞的情況是，小產權房因無建設工程規劃許可證被認定爲違法建築，不予補償。

最好的情況是，參照國有土地上房屋的補償標準計算總體補償範圍，同時因其存在證件缺失等現實情況，對其補償範圍請求予以一定限制。

總體來看，小產權房的合法性不被承認的情況居多。

著名房地產法學專家房紹坤教授在其所著的《農村集體經營性建設用地入市的幾個法律問題》中言道，“對‘小產權房’全部予以拆除或者全部予以沒收，毫無疑問是行不通的。

因而筆者主張，對於‘小產權房’應分門別類地進行處理。

對於符合規劃、建築質量合格的部分，應作合法認定，發給集體所有土地上房屋產權證書;對於不符合規劃要求、建築質量不合格的部分，不作合法認定，直接定性爲違法建築予以拆除。

”同理，在明律師認爲，小產權房是時代發展的產物且數量巨大，在徵收補償問題上不應一概否決。

雖然不能直接賦予小產權房合法性，但是從公民私有財產保護的角度出發，也至少應當按照公平補償原則，綜合考慮房屋用途、建造年限、使用情況等因素確定補償方案。

最後，在明律師要提示廣大被徵收人三點。

第一，抓緊補證。

2019年2月19日，《國務院關於堅持農業農村優先發展做好“三農”工作的若干意見》中提出，力爭2020年基本完成農村宅基地使用權確權登記頒證工作。

因此，至今仍然無宅基地相關權屬憑證的農民朋友們，一定要抓緊時間辦理宅基地確權登記，以免在徵收時被減損相應補償利益。

第二，無證≠違建。

最高人民法院既往判例顯示的裁判要旨爲：對於未經登記的房屋，應綜合考慮建造歷史、使用現狀、當地土地利用規劃以及用地政策等因素，依法進行調查、認定和處理。

因此，無論是宅基地上房屋還是小產權房，均不能只因無證就一律認定爲違法建築。

第三，及時維權。

無論是宅基地上房屋還是小產權房，在徵收過程中都應當具體問題具體分析。

在不違反法律的情況下，被徵收人應當獲得合理補償。

並且，無論房屋本身性質如何，市、縣級人民政府在徵收房屋時都應當遵循法定程序。

如果您的房屋遭遇違法強拆，一定要及時報警、儲存證據、申請行政複議或提起行政訴訟，以維護自身合法權益。