購買商品房需要注意哪些問題
在購買商品房的過程中,稍不注意就有可能發生糾紛,而想要避免糾紛的產生,其實可以在購房的時候小心注意,對其中的一些問題加以注意。那究竟購買商品房需要注意哪些問題呢?若出現夫妻一方擅自出售房屋的情況,這樣的行爲有效嗎?本文將在下文中爲你做詳細解答。
一、購買商品房需要注意哪些問題
1、買在房產項目清盤時。
剛開始賣和最後賣的商品房價格一般都較低。期房銷售過程中,房地產開發商出於資金滾動的需要,一般將價格定得很低。當商品住宅的銷售量達到80%以後,就進入了房地產項目的清盤銷售階段,此時價格會低下來。而且清盤房基本是現房,房間本身的質量問題已經過竣工後一段時間的檢驗,問題基本暴露出來,購房者可以擦亮眼睛認真挑選。
2、兩種促銷價格不可信。
有些房地產商出於促銷的考慮,往往弄出很多五花八門的價格,如“起價”、“均價”、“優惠價”等等,其中“起價”最不可信,它通常是整棟住宅樓中樓層、朝向、戶型等最差的那套房。而“均價”實際上是房地產發展商計算售房面積的一種方法,個別發展商亦有用“均價”來吸引消費者的。
3、提防面積計量“縮水”。
個別房地產發展商在房屋計量面積上會打一些“埋伏”。一般情況下,房地產發展商應該向購房者明確其商品房分攤係數(商品房建築面積和使用面積之間的比例),購房者可以據此計算所購住房的使用面積,全面瞭解所購商品房的“得房率”。
二、夫妻一方擅自出售房屋有效嗎
夫妻一方瞞着另一方把夫妻共有的房屋轉讓的情形在時有發生。那麼此種情況下房屋的買賣是有效還是無效呢?根據房產登記情況,可以分爲以下三種後果:
1、登記在簽約人名下,合同有效
按《物權法》規定,不動產登記具有了公示效力,如果房子登記在夫妻一人的名下,又沒有他項權利人,他把房子出賣給第三人,只要是善意的,那麼買賣有效,共有人不能據此主張買賣無效。
如果房屋系在婚姻存續期間購買,妻子屬該房屋的共有人。但丈夫系該房屋登記的唯一權利人。購房人基於不動產的公示、公信原則,有理由相信丈夫爲該房屋的完全權利人,所簽訂的房屋買賣轉讓合同,並未違反法律禁止性規定。作爲購買人沒有義務去查明該房屋是否還有未經登記的共有人,更沒有義務去核實何某的婚姻狀況及夫妻關係。故房地產買賣合同是有效的。
2、簽約前明知夫妻共有且另一方不願出售,則合同無效
明知夫妻一方不願出售或與簽約者惡意串通的,合同無效如果第三人與夫妻一方惡意串通,或明知另一方不同意出售,而購買夫妻共同房屋的,一般應當認定無效。另外,如果產權證上登記了夫妻共有財產的,如果第三人未經另一方同意而擅自與夫妻一方簽訂買賣合同的,該買賣合同仍屬無效。
3、有理由相信夫妻雙方同意出售的,合同有效
登記夫妻雙方名字但一方簽約、購房人又有理由相信夫妻雙方都同意出售的(例如,出具同意出售的承諾書等),買賣行爲有效,另一方不能主張合同無效。判斷第三人取得財產時是否出於善意有兩個標準,即:主觀上,第三人並不知道轉讓方無權處分財產;客觀上,第三人是以合理的價格取得財產。
至於夫妻一方未經隱性共有產權人的另一方同意擅自處分夫妻共同財產,受害方可透過婚姻法的規定另行向法院起訴,要求對方對出賣房產所得的收入進行分割。
買房子最重要的就是籤合同。簽訂合同時最好委託律師,使用房地產管理部門或有公信力的行業協會制定的合同示範文字,應仔細閱讀並確保理解合同中有關交付條件、房屋交接、產權辦理等條款,並就補充性條款與房地產開發企業進行充分溝通。
而只要小心注意了這些問題之後,才能比較好的維護自身合法權益。現實中,若不小心在這方面產生糾紛的話,要是不知道該怎麼解決的,也是可以來電諮詢一下我們本站的在線律師。
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