租金抵償債務買賣不破租賃可以嗎?
一、租金抵償債務買賣不破租賃可以嗎?
按照目前的司法實踐,以租賃形式抵償債務的,不適用“買賣不破租賃”原則。債務人以其房屋使用權抵償欠款的合同之債,不同於出租人與承租人之間簽訂的房屋租賃合同,故不適用民法典規定的“買賣不破租賃”原則。執行機構一般作形式審查,經審查發現當事人自認或者有其他明確的證據證明租賃合同爲虛假,或者名爲租賃實爲借貸擔保、房屋使用權抵債等關係的,對租賃合同的真實性不予認可。除非法律另有規定,租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。即租賃物的所有權被出租人以贈送或出售等方式轉移給他人的,受讓租賃物的人須繼續履行該租賃物上的已經設定的租賃合同。
二、應用買賣不破租賃原則需要注意什麼?
如果租客存在不按時交納租金,或者擅自轉租等行爲,嚴重影響租賃合同的繼續履行,那麼新房東可依照租賃合同(如果約定了出租人合同解除權的話)或者法律規定行使解除權,要求解除租賃關係,讓租客騰出房屋。
總之,“買賣不破租賃”原則就是即使房屋發生買賣,新房東仍然不能把租客趕走,只有當租賃期限到期時,才能入住,不過在此期間可以收房租。所以,承租人與房東應提前協商好一旦房屋出現買賣應如何處理租賃關係,並在合同中約定清楚雙方的責任和義務、違約賠償等;購房者在購買二手房時,也應該瞭解清楚房屋目前的租賃情況等資訊,在充分協商的基礎上訂立房屋買賣合同。
訂立抵押合同前抵押財產已出租的,原租賃關係不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的,該租賃關係不得對抗已登記的抵押權。
綜上所述,現在有些人拖欠債務,沒有能力償還的,可能會租用債權人的房屋用租金抵債。這種特殊的關係不是普通的租賃關係,因此不用採用買賣不破租賃原則。之後因爲房屋買賣產權變化,債務人無權繼續使用房屋,新房東隨時可以收回。
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