買了二手房後發現還有售樓部在銷售是怎麼規定的
一、買了二手房後發現還有售樓部在銷售是怎麼規定的?
(一)發生一房二賣兩份合同的效力
1、兩份合同均未辦理登記。兩份合同均未辦理登記且標的房屋尚未交付的情況,屬於兩份合同均處於未實際履行的狀態,應當以簽訂在先的合同優先得到履行爲優先履行判定標準。
2、兩份合同中一份已進行了過戶登記,另一份未作過戶登記(不管房屋是交付了哪一方)。因房屋的過戶登記是物權變更範疇,按物權對世原理、物權公示原理,和物權優先於債權原理,確認已辦理過戶登記的一方享有房屋所有權。
3、在第一個買房人已辦過戶後又賣第二人的情況下,因這時出賣人已沒有所有權,所以他的第二次賣房是無效的。
(二)遇一房二賣時購房者的維權
一房二賣,指出賣人先後或同時以兩個買賣合同,將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。
房屋買賣合同關係成立後,房屋出賣人全面、正確地履行合同,是合同的效力最重要的表現,也是出賣人最主要的義務。但在一房二賣情況下,由於標的物的特定性,一般而言,不可能出現出賣人同時履行兩個合同的情況。也就是說,出賣人在履行了一個合同後,對另一合同的履行必然產生違約問題。
“一房二賣”,應依《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定,買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
如賣房者是非房地產開發企業的一般人,對其違約的處理與法律適用。這種情況下,爭議的處理應以合同法作爲基礎,向違約者主張違約責任。這時,不能主張懲罰性賠償責任,而只能主張返還購房款及利息並賠償損失。
二、如何防止一房二賣?
1、買房時一定要及時網籤,嚴格採取資金監管及資金託管的形式進行交易。
根據目前的房屋買賣交易設定,二手房網籤可以使房產交易透明化,透過規範合同文字,充分保障買賣雙方當事人的合法利益,透過備案有效防止一房二賣。同時,買房者在簽訂購房合同時,應儘量能夠明確“一房二賣”等禁止性規定,並加重此種行爲的違約責任。
2、在買房前查清楚所購房屋的產權,提存房屋產權證。
從簽訂房屋買賣合同到正式辦理房屋產權變更登記手續之間還有一段時間。由子房地產市場價格的波動,賣房者有可能在這段時間內將房屋以較高價格轉讓給第三人。爲了避免這種情況的發生,購房者可以調查所購房屋產權,提存房屋產權證對賣房者的“一房二賣”行爲加以防範。
3、買房儘量要求在房屋交易中心登記後再向賣房者支付首付款。
這樣安排可以避免部分賣房者透過對房屋一房二賣而詐騙購房者的購房款,使購房者蒙受巨大經濟損失。
其實,法律上根本也就不允許該套二手房的房主一房二賣的這種做法,不管是最終給買方造成了何種的損失,房主都需要對買方進行賠償並且承擔違約責任。但是二手房的一房二賣以後的真正歸屬權,核心就是根據房產登記爲準的,造成的違約責任,事後可以向二手房原來的房主追責。
-
哪些二手房禁止轉賣
律師解析:下列二手房禁止轉賣:(一)以出讓方式取得土地使用權但不符合本規定第十條規定的條件的;(二)司法機關和行政機關依法裁定,決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(三)依法收回土地使用權的;(四)共有房地產,未經其他共有人書面同意的;(五)權屬有爭議的;(六)未依...
-
二手房買賣交易流程具體有什麼
律師解析:二手房買賣交易的步驟與流程是:(一)發佈或瞭解房源資訊;(二)看房、挑房;(三)買賣雙方初步達成意向、買方交付定金;(四)談判簽約,買方向賣方支付首付款;(五)繳納相關稅費、辦理產權過戶;(六)買方支付剩餘房款;(七)交房。法律依據:《城市房地產管理法》第六十一條房地產轉讓或者...
-
二手房質量糾紛怎麼處理
律師解析:二手房質量糾紛首選處理方法是協商,協商不成且房屋質量糾紛爭議或分歧較大的,購房者可以向發生糾紛所在地的消費者協會投訴;合同雙方在合同中或者事後達成仲裁協議的,可以向約定的仲裁機構申請仲裁;對仲裁結果不服的,可以向有關人民法院起訴。法律依據:《仲裁...
-
二手房合同中的主要條款都有哪些
所謂主要條款,是指在簽訂二手房合同時,這些條款是必不可少的,否則就會造成不必要的糾紛和麻煩。反過來說,有了這些主要條款,一份讓雙方滿意的合同就基本成型。那通常二手房合同中的主要條款都有哪些呢?若你不清楚的話,請跟隨本站小編一起在下文中進行了解。一、二手房...