房屋租賃合同怎麼才能生效
一、房屋租賃合同怎麼才能生效
當出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責任等條款達成一致意見後,租賃合同就生效了。成立後的房屋租賃合同有無法律效力,主要從下面四個方面進行審查。合同主體是否符合規定,即出租人與承租人是否具備有效民事行爲的構成要件。如是否爲無民事行爲能力人或限制民事行爲能力人,或出租人是否爲房屋所有人或合法使用權人等。房屋是否爲法律法規禁止出租。房屋租賃合同的內容是否合法。是否進行過登記備案。
法律依據:
《民法典》第一百四十三條,具備下列條件的民事法律行爲有效:
(一)行爲人具有相應的民事行爲能力;
(二)意思表示真實;
(三)不違反法律、行政法規的強制性規定,不違背公序良俗。
二、租賃合同未登記備案,是否生效?
1、在實踐中,絕大多數的租戶在租好房屋後,房東都未實際辦理登記備案手續,尤其是短租的情形。主要是出於對合同當事人在簽訂租賃合同時意思自治的尊重,也考慮到租賃權的債權性質,所以《民法典》第706條確認了在未登記備案的情形下不影響合同效力。
2、其實,我國對房屋租賃實行的登記備案制度也是方便管理、保護當事人(出租雙方)的合法權益,所以在簽訂合同後,出租人應當向相關房產管理部門依照《城市房地產管理法》進行登記備案。同時《城市房地產管理法》第54條也未說明未登記備案的會導致租賃合同無效。
3、雖然未登記備案的合同仍然有效,但出租者應當向相關房產部門登記備案,否則將會面臨不登記備案的行政處罰。
租房前切記要明確房屋的性質和用途。我國有關法律法規載明瞭“不得將有關住宅房改變爲經營性用房”的管理性規定。租房人一旦沒搞清楚情況,租到了住宅房卻想用其行使商業用途,屆時房屋租賃合同效力不受有關管理性規定影響,租房人又很難透過徵得利害關係業主同意來改變房屋用途,工商執照辦理部門也往往不會批准手續,租房人會面臨合同目的難以實現、合同本身難以解除、合同違約要擔責任等諸多法律風險。
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