購買二手房,戶口這個問題要注意
根據常住戶口登記管理規定,戶口登記以戶爲單位,一個合法穩定住所只能登記一戶。因此,賣家佔用戶口、拒不遷出,買家的落戶就成爲難題,甚至戶口糾紛還可能會影響到孩子上學,買家的損失相對更爲嚴重。這類糾紛該如何解決?
賣家佔用戶口拒不遷出
湖北武漢的邱女士最近多了件“後悔”事兒:她在當地曾購買過一戶二手房,由於賣家在武漢僅有這一套房產、賣掉房子就沒了掛靠戶口的地方,因此賣家和邱女士商量,交易後暫時不遷移戶口。
福建廈門的楊先生,則遇到了更爲複雜的戶口糾紛。楊先生於去年4月購買了位於廈門市思明區的一套房產,約定房產總價940萬元。然而在交易手續辦理的過程中,中介告知楊先生,由於該房產在購買後被劃入學區,賣家已將自己和兒子的戶口遷入、並使用了該重點小學的學位。
雙方協商未果後,楊先生起訴至思明區法院。最終,法院根據案件細節酌情作出判決,雙方買賣合同中價款減少37.6萬元並賠償定金的佔用利息,目前雙方已主動履行判決。
據北京某房產中介的經紀人陳先生說,過去二手房買賣發生戶口糾紛,對買家而言,處理起來比較棘手,特別是遇到房子剛被劃爲學區房、有傳言房子要拆遷等情況,賣家不按合約、不按時間遷戶口的情況更爲常見。
那麼,這類糾紛該如何解決呢?
如何規避學區房交易中戶口占用的風險?今年6月,北京市公安局印發了戶籍派出所設立公共戶工作規定(試行),規定中明確,因房屋產權交易戶口須遷出,但本人、配偶或其他直系親屬在本市無合法產權住房,戶口無法遷出的;因房屋交易所有權變更或者公有住房承租權變更,現房屋權利人申請將原戶內人員遷出的,原戶內人員無正當理由拒不遷出的,均符合“公共戶”落戶條件。
這就意味着,一方面,賣家可以自己申請落“公共戶”,不會因爲沒有第二套房產而不能掛靠戶口;如果賣家拒絕遷出戶口、也拒絕申請“公共戶”,那麼,買家可以爲其申請“公共戶”,再由相關部門按程序執行,最終實現解決戶口糾紛的訴求。
規定中明確了“公共戶”辦理的最後流程,即:滯留戶口人員或其監護人收到告知後或公告期滿後7日內未進行陳述和申辯或未遷移戶口的,或陳述和申辯理由未被公安機關採納的,公安機關自行對戶口予以遷移至“公共戶”。除了北京,另有其他省市目前也已出臺規定:原登記人員拒不遷出或者不具備遷出條件的,公安派出所可以將其戶口遷至戶口所在地的社區集體戶,或者將現所有權、使用權人戶口遷入並另立一戶。
房產中介經紀人陳先生認爲,“公共戶”政策出臺後,戶口糾紛將不再是二手房交易的難題;而通常來講,正規的房產中介也會透過嚴格合同管理來規避戶口糾紛的風險。
第一,籤合同之後,三天之內都會去核實一下交易房屋是否有原業主的戶口;第二,都會留戶口遷出保證金,過完戶之後再去核實,如果沒有戶口,則把戶口遷出保證金放給業主;如果有戶口,都會強制業主遷出戶口,不然不會給他放戶口遷出保證金。針對二手房交易中的戶口糾紛,廈門市思明區人民法院民事審判第四廳法官郭澤喆表示,賣方一旦涉及到房屋合同中戶口遷出的違約責任,買方可以將其作爲民事案件起訴的內容。
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