未簽訂合同賣房已部分發貨
如沒有產權證的拆遷安置房,或者產權證但5年內限制轉讓的拆遷安置房,從簽訂合同到將來辦理產權轉移的時間漫長,不確定因素多,可能會出現如下一些潛在安置房買賣的風險
1、家庭成員內部可能對拆遷安置房的分配有異議,萬一協商不成,可能每部起訴到法院解決,最終確定的合法權益人是誰還無法確定;
2、無產權的拆遷安置房可能因其他原因導致無法辦理產權證;
3、因交易時間漫長,房價變動可能性發,果如出售方爲謀取更大利益,將房屋房價賣給他人,並在可以過戶交易時先行過戶給他人,那麼購買方就很實現購房母的了,只能主張債權了;
4、在購買房等待過戶的漫長時間內,也有可能發生因出售方自身債務糾紛,導致房屋被債權人申請法院查封。購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質,一般來說對已經竣工的安置房可以查詢其“五證”,或到房地產交易中心查詢房屋的產權資料等。不同類型的拆遷安置房,交易雙方承擔的交易風險有所不同。第一類動拆遷安置房,由於交易時間長,受市場因素的影響,往往買家需要承擔極大的法律風險。主要體現在房價上漲後上家有意反悔,找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益,或爲合同的履行設定障礙。如果是購買還沒定位的安置房風險就更大,買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置,但無法確定建好後安置房的具體結構、朝向、小區環境等,辦理過戶等手續時間也會更長。因此在購買此類房產時,簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外,還需要對房屋的增購等費用的支付方式,遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋,可以根據《民法通則》及《合同法》的相關規定,簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性,並對具體細節作出明確約定以防合同相對方反悔,最好由專業房產律師進行指導。
有證的拆遷安置房當然可以買賣,交易也與普通房屋沒有差別;對於無證的拆遷安置房,要分清情況,主要注意這幾個問題:
(1)調查清楚拆遷前的產權性質,如果拆遷前具備產權證,只是拆遷後開發商沒有及時辦理,如果有拆遷協議書,雖然麻煩,但日後還是可以辦理產權證的;
(2)一定要辦理公證手續,以免日收出現糾紛。
(3)有的開發企業爲了增加收入,在拆遷安置房交易後可以提供更名(過戶)服務,適當收一些費用是一種比較好的解決辦法。
在您擁有一套國家補償的安置房之後,應該需要清楚國家對安置房的規定的其他新政策變化。這樣有助於維護自己的切身利益和知情權。同時需要清楚安置房對外出售是不合法的。如果您簽署了買賣合同,這個風險是很大的。
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