签订房屋中介合同“三思而行”
签订房屋中介合同“三思而行”
依法律师事务所 周传豹
最近,笔者收到了大量当事人的咨询,都与某房地产经营有限公司有关。有买方咨询的,也有卖方咨询的,但遭遇基本相同,那就是遇到了中介压款问题,结果是卖房人卖了房子拿不到钱,买房人掏了钱住不上房子,中介挪款去投资,失败后资不抵债。
2005年10月10日,李某通过某房地产经营有限公司购得河景花园住房一套,总价款65万元。合同约定卖方收到全款后10日内腾房。
合同签订后,李某依约于10月12日将首付款25万元交至中介公司,余额40万元办理住房公积金和按揭组合贷款。2006年2月,李某购房款项全部到位,房屋过户手续也办理完毕,房管局登记的房屋产权人变更为李某,但产权证和房款暂由中介公司保管。依约,双方应共同到中介公司办理结件手续,买方拿产权证,卖方拿房款。但后来,合同约定的结件之日,中介公司却一拖再拖,至今没有办理结件手续,没有将房款交给卖方。李某因结婚需入住房屋,但卖方因未拿到房款拒绝入住。李某现欲起诉,却得知中介公司涉嫌经济诈骗而被冻结全部资产。
在本案中,李某支付了巨额购房款却无法入住房屋,卖方房子没有了,却拿不到房款。其责任全出在中介公司身上,但中介公司挪用了房款,却资不抵债了。签订合同的风险暴露无遗。分析本案,我们至少应吸取三点教训:
一、签订合同前,先要考察相对方的资质和商誉。
俗话说,知己知彼,百战不殆。对方是否讲究诚信,是否有良好的商誉,是否有前科劣迹,资金是否充裕,品行是否端正,都应当列为考查的内容。近几年,房屋中介异军突起,在促进房地产市场的繁荣方面起了不小的作用,但“林子大了,什么鸟都有”,房屋中介鱼龙混杂,素质参差不齐,即便是自称实力雄厚、有资质的正规公司,也未必能够全面杜绝违规经营的行为。因此,百姓买卖房屋,签订合同前,实须谨慎考察,以免“套牢”。
二、认真研读合同条款,关注付款过程。
根据相关规定,政府部门早就三令五申,禁止房屋中介过款。但往往在有些工作人员的游说下,买卖双方听信“善言”,自愿将款项交至房屋中介,以求得放心。实际上,中介机构的任务只是居间,促使买卖双方达成交易,签订合同,而没有代收款项的义务。当然,一旦在三方合同中写入该内容,那么中介公司便多了一项权利——控制资金。若其仅将该笔资金存入银行,赚取利息,那倒没有什么;恶劣的是,其将该笔资金滚动起来,挪作他用,或去投资,一旦遭遇风险或投资失败,后果不堪设想。
三、腾房时间有讲究,约定须谨慎。
对于买方来说,腾房时间越早,对其越有利;而对于卖方来讲,则恰恰相反。从公平和安全的角度讲,双方可以约定:卖方于收到房屋全款之日(时)腾房。但有时,双方协商的结果并非如此。作为买方,可考虑用:“卖方于某年某月某日腾空房屋”,以免中间出差头,影响了腾房时间;作为卖方,可考虑用:“卖方于房屋结件(收到全款)后X日内腾清房屋”,以免交出房屋却没有拿到房款。
笔者早在3年前就曾撰写过一篇文章《二手房买卖谨防中介陷阱》(),没想到竟不幸言中。将近3年过去了,政府部门也采取了多项措施,比如严格监管二手房中介,禁止中介过款等,但仍有些中介机构利欲熏心,以身试法,给交易双方造成了损失。
综上,本律师提醒各位:签订合同须谨慎,“安”得广厦才欢颜!
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