买卖不破租赁性质买受人是能找到例外情况?
一、买卖不破租赁性质买受人是能找到例外情况?
所谓“买卖不破租赁”原则,其基本内涵是指在租赁关系成立之后,即使出租人将租赁物转卖给第三人,原来已经存在的租赁关系仍然对买受人有效,承租人仍然可以向受让人主张租赁权,受让人所取得的也仅是负担有租赁关系的财产所有权。此即学理上所说的租赁权的“物权化”,其随附于租赁物之上,并可以对抗之后的物权人。
《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。此即我国法律对“买卖不破租赁”原则的承认。该原则的确立一是为了保护弱势的承租人,如果不动产所有权发生变动就会使承租人丧失租赁权,那么承租人权利的保障便无从谈起;二是为了使缔约成本经济化,即买卖合同的签订即会导致租赁合同解除不符合市场的经济原则。
但是,“买卖不破租赁”并不是绝对的,适用该原则须具备一定的条件:其一,存在合法有效的租赁合同;其二、租赁物已经交付承租人使用;其三、出租人将该租赁物所有权出卖给第三人。(参见王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第六册),中国政法大学出版社1998年版)非同时具备以上三个条件,不能适用“买卖不破租赁”原则。
当然,“买卖不破租赁”原则几乎是法学理论界和司法实务界人尽皆知的概念,对于这一原则的成立和适用条件也基本上不存争议。但对该原则的理解不能望文生义,并不是所有的“租赁”均可以对抗“买卖”。
1、是否仅仅适用于买卖。
“买卖不破租赁”这一法律制度,不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动,还包括因赠与、继承、互易甚至合伙投资引起的所有权变动。此种广义理解已为大多数人所认同。据此,“买卖不破租赁”精确地理解为“租赁物所有权变动不得对抗租赁物债权”更为准确些。但尚没有明确法律条文给予明确。
2、是否适用于“动产”。
“租赁”,依合同法第212条规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。这一条款并没有对租赁物进一步设定限制,就是可包括不动产也可以是动产,从字面看无论是不动产还是动产都可以适用“租赁物所有权让与不得对抗租赁物债权”原则。但是当我们将这个概念运用到229条的时候,不禁会发现,如果所有权转移以交付为要件的动产也适用第 229条,将不利于财产的流通,有悖于现代民法的宗旨。因此《合同法》第229条中租赁物一词,应限定于不动产,如房屋等更妥。但司法习惯是这样做,但也没有法律条文明确。
3、买卖不破租赁与抵押权竞合。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第1款规定,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。因此,以抵押财产出租的,不适用“买卖不破租赁”原则,在这种情况下,抵押权优于租赁权,租赁关系因抵押权的实现而解除。
4、财产保全与租赁竞合。
财产保全与租赁竞合,指在同一标的上同时存在财产保全和租赁,二者在效力上发生冲突的情形。二者效力发生冲突时如何处理解决,尽管法律没有明文规定应怎么处置,并且从“买卖不破租赁”的适用条件来看,买卖的行为也是发生于后,按理说应该也可以适用“买卖不破租赁”。但如果这样执行,法院查封的威严则毫无是处,因此关键要看二者哪个成立在先。若租赁先于查封存在,则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后,原租赁契约当然地适用于债权人,对债权人具有法律拘束力,因为承租人在承租时并不能预见到将来租赁物会被查封。若租赁后于查封存在,则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后,原租赁契约并不适用于债权人,除非债权人同意。因为查封的目的是实现债权,承租人明知承租的房子有可能被变卖,却仍然与出租人订立租赁契约,由此带来的风险只能由他自己承受。若承租人不知道或不应当知道租赁物已被查封的,则损失应当在承租人或出租人之间按照双方过错承担相应责任。
对于买卖不破租赁原则,根据其自身的定义以及各国规定的法律,的确有其不适用的地方。如在抵押权和财产保全上,那么抵押权和财产保全优先于买卖不破租赁为原则。并且买卖不破,租赁原则只适用于不动产系列并不适用于动产。
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