海口房屋買賣合同糾紛怎麼解決
法律1.33W
海口房屋買賣合同,房屋買賣合同糾紛可以有些什麼?
房屋買賣合同標的額較大且系比較重要之合同,故法律規定應當採取書面形式訂立。《城市房地產管理法》第40條規定:“房地產轉讓,應當簽訂書面轉讓合同……”。《城市房地產開發經營管理條例》第28規定:“商品房銷售,當事人雙方應當簽訂書面合同。……”上述規定是認定房屋買賣合同應當採用書面形式的法律依據。根據法律及相關司法解釋的規定,房屋買賣合同書面形式應包括如下類型:提供認購書、預訂協議等預約合同文本要求買受人簽署,其中有的預約合同已經具備本約性質,相當於房屋買賣合同。二手房買賣的合同形式未作統一要求,買賣雙方一般會根據協商一致的意見共同起草一份房屋買賣合同,經雙方簽字、蓋章生效,並據此履行,在產權登記機關填寫的制式合同只作為登記文件使用。(二)具備特定條件的預約合同最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)第五條規定:“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備第16條規定的商品房買賣合同的主要內容,並且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同。”根據最高法院民一庭的觀點,商品房認購、訂購、預訂等協議是在開發商取得立項、規劃、報建審批手續至取得商品房銷售許可證之前簽訂的預約性質的合同(事實上預約合同的簽訂並不限於這個期間)。為保障交易安全,保護業主權益,促進簽約,規定具備合同實際履行條件的預約合同,應當認定為本約合同。筆者認為,司法解釋的本條規定,用意雖好,但效果一般,極易造成誤導。首先,《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容多達13項,而認購書等預約合同均為開發商擬定的格式合同,同時具備該13項內容的可能性很少,買受人依據該條規定維護自身權益的機會並不多見。其次,認定合同性質的依據為合同內容,而非合同名稱。預約合同如果具備了商品房買賣合同的主要內容,理應認定為商品房買賣合同,不再具有預約性質。第三,“出賣人已經按照約定收受購房款”,表明買賣合同已經實際履行。即使預約合同未完全具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容,只要標的物明確、價款確定,完全可以依據合同法的相關規定認定雙方房屋買賣合同成立。如果機械適用該條司法解釋的規定,就會導致依據合同法應當認定房屋買賣合同成立,而依據該條司法解釋則不能認定合同成立。(三)房屋買賣合同的其他書面形式。《合同法》第11條規定:“書面形式是指合同書、信件和數據電文(包括電報、電傳、傳真、電子數據交換和電子郵件)等可以有形地表現所載內容的形式。”根據《電子簽名法》第3條第3款的規定,“涉及土地、房屋等不動產權益轉讓的”的文書,不適用“電子簽名、數據電文”。無疑排除了以“數據電文”為表現形式的房屋買賣合同。記載雙方房屋買賣意思表示的、以有形方式表現的信函等雙方往來資料,應當認定為其他書面形式的房屋買賣合同。有些情況下,沒有書面合同,也無法認定口頭合同存在,買受人以其持有的購房款收據或發票主張房屋買賣合同成立。此時,買受人持有的購房款收據或發票,既是書面合同形式,也是合同實際履行證據,如果收據或發票載明的房屋位置具體、房屋價款明確,應當認定雙方之間的房屋買賣合同成立。筆者認為,認定其他書面形式的房屋買賣合同成立,已有書面證據必須能夠證明三項事實:房屋買賣的意思表示、房屋具體位置和價款。-
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