與簽署簽訂房屋協議若登記人未按時還款可收回房屋可以強制執行嗎

原告訴稱

林某鑫向一審法院起訴請求：1.請求依法確認林某鑫與趙某聰之間就一號房屋借名買房關係成立；2.請求依法判決一號房屋過户登記至林某鑫名下；3.訴訟費由趙某聰承擔。

趙某聰向一審法院反訴請求：林某鑫立即將所佔有的一號房屋騰退並返還給趙某聰。

趙某聰上訴請求：撤銷一審判決，依法改判駁回林某鑫的訴訟請求並支持趙某聰的反訴請求；林某鑫承擔本案全部訴訟費用。

事實和理由：一審判決認定事實不清，適用法律錯誤，代替當事人主張。一、房屋買賣和借名買房是兩種完全不同的法律關係，林某鑫對於《協議書》究竟是房屋買賣還是借名買房的主張不斷反覆，前後矛盾。一審法院既未對林某鑫是否有權提出借名買房主張予以審查，也未對林某鑫與趙某聰是否成立“借名買房”關係予以審理，而是徑行按照之前判決書（以下簡稱C號判決）所認定的房屋買賣關係再次支持了林某鑫的訴訟請求。

一審法院無視本案房屋買賣、借名買房關係均不成立的事實，再次支持林某鑫的訴訟請求，存在錯誤。（一）林某鑫對《協議書》究竟是“房屋買賣”還是“借名買房”的主張反覆不定，林某鑫主張的變化和矛盾充分説明了《協議書》既非房屋買賣也非借名買房，林某鑫主張無據，本案應直接駁回林某鑫的訴訟請求。（二）既然林某鑫再次主張借名買房，就不可能再堅持房屋買賣的意見。然而一審法院迴避了借名買房問題，再次按C號判決意見認定《協議書》為房屋買賣，並繼續以“趙某聰未在十個月內支付各月月供總額”為由支持林某鑫要求房屋過户的主張。一審法院無視林某鑫主張的變化，其裁判理由與林某鑫的主張完全不一致，完全違背客觀、中立的審判立場。

（三）借名買房與《協議書》的約定內容相矛盾，《協議書》不構成借名買房，且C號判決已經認定《協議書》並非借名買房，林某鑫也未上訴。既然《協議書》並非借名買房是不爭的事實，林某鑫繼續以借名買房為由主張房屋過户沒有事實及法律依據，應當直接駁回其訴訟請求。《協議書》約定是由趙某聰購買北京市通州區一號房屋，首付款由林某鑫給趙某聰墊付，此房屋歸趙某聰所有，可見依據《協議書》的約定，雙方達成合意是確認趙某聰為一號房屋的買受人，並享有一號房屋的所有權，明顯不是林某鑫“借名”買房，更未約定林某鑫為一號房屋的實際權利人，否則又何來林某鑫給趙某聰“墊付”首付款一説？

因此，《協議書》並非借名買房協議，其中的約定內容與林某鑫聲稱的“借名”一説相矛盾。二、一審法院無視趙某聰並不負有在十個月內將月供總額54萬元支付給林某鑫的義務的事實，再次按照C號判決認定的房屋買賣關係，以“趙某聰違反協議書約定未支付各月月供總額”為由判決房屋過户，該判決結果毫無事實及法律根據。（一）一審判決理由與林某鑫的主張相互矛盾，存在明顯錯誤。林某鑫的主張與《協議書》的約定直接存在矛盾之處。《協議書》中“趙某聰在十個月內向林某鑫支付首付款和各月月供總額”的條款存在重大歧義，不能直接以合同文本的字面意思加以適用，嚴重損害趙某聰的合法權利。

（二）根據雙方的真實意思表示與履約情況，一號房屋由趙某聰向北京N公司購買，一號房屋首付款由林某鑫以工程款預付，林某鑫可向趙某聰主張該房屋首付款，但無權要求趙某聰將全部月供總額54萬元支付給林某鑫。1.一號房屋的《商品房預售合同》及貸款協議都是趙某聰以自己名義簽署，一號房屋登記在趙某聰名下，趙某聰已經合法取得房屋所有權。2.林某鑫沒有權利要求趙某聰將一號房屋月供總額支付給林某鑫，更沒有權利要求趙某聰在《協議書》簽署之日起10個月內履行該義務。（1）林某鑫自稱一號房屋沒有全部抵債，而只是抵償了首付款141520元，那麼林某鑫對一號房屋的剩餘房款就沒有主張的權利。

（2）林某鑫沒有任何權利要求趙某聰將全部月供總額支付給林某鑫。首先，趙某聰以自己名義辦理貸款購買房屋，還款義務人為趙某聰，林某鑫既沒有代趙某聰償還銀行月供的義務，也沒有要求趙某聰將銀行月供先交付林某鑫再由林某鑫轉付銀行的權利。其次，林某鑫要求趙某聰在10個月內將全部月供總額支付給林某鑫沒有任何合同或法律根據。更重要的是，林某鑫已經在庭審中否認了趙某聰負有向林某鑫支付各月月供總額的義務。一審庭審中林某鑫稱“在原審案件中已經解釋了，月供總額不是要還貸的總額，是我方已經支付的月供總額。”（3）無論北京N公司是否將收取的54萬銀行貸款轉付林某鑫，林某鑫均無權要求趙某聰將“各月月供總額”支付給林某鑫。所謂“將各月月供總額支付給林某鑫”明顯不合常理，不應作為合同條款予以執行，對該約定的真實意思應當結合《協議書》簽署的目的、背景予以解釋。

經過一審、二審、重審一審，一號房屋並未整套抵債給林某鑫的事實已經不存在爭議，林某鑫僅以工程款抵債了首付款。那麼，如果一號房屋僅抵債給林某鑫首付款141520元，而非全部抵債，由於林某鑫對於剩餘購房款並無主張的權利，趙某聰也沒有義務將各月月供總額支付給林某鑫。即便一號房屋是整套抵債給林某鑫，林某鑫也無權再要求趙某聰向其支付各月月供總額，否則構成重複收取。3.《商品房預售合同》履行完畢後，《協議書》不再具備解除條件，無論趙某聰是否還拖欠首付款，林某鑫均無權再主張解除《協議書》。

三、趙某聰自行提前結清房屋貸款與趙某聰的主張並不矛盾，一審法院斷章取義，存在明顯的錯誤。（一）一號房屋購買後，林某鑫將該房屋作為辦公室使用並由林某鑫償還月供，雙方另行形成新的債權債務關係。林某鑫無權根據其還貸行為要求趙某聰向其返還一號房屋。1.林某鑫支付部分月供並非基於《協議書》約定，其也不是銀行貸款的還款義務人，林某鑫為趙某聰支付月供並無任何合同依據。2.林某鑫僅憑支付部分月供的行為就主張借名買房，並據此主張其享有一號房屋的所有權缺乏依據。3.林某鑫支付部分月供的行為應認定為補償其佔有使用一號房屋而支付的費用，或另外形成債權債務關係。4.林某鑫佔有使用一號房屋並償還部分月供，並非基於《協議書》約定，林某鑫與趙某聰因此形成另外一個法律關係，林某鑫應就其代為償還部分月供的行為所形成的債權債務關係另行主張。

林某鑫佔有使用一號房屋並支付費用的行為與本案《協議書》無關，林某鑫支付月供的行為不能證明趙某聰違反《協議書》約定，林某鑫僅依據其向趙某聰支付佔有使用房屋補償費而主張趙某聰應當將一號房屋轉讓給林某鑫明顯缺乏事實與法律依據。

（二）林某鑫代趙某聰償還月供並不屬於《協議書》約定內容，趙某聰在原一審中關於林某鑫代趙某聰還貸款的原因的解釋不存在矛盾，此後趙某聰自行結清房屋貸款也與趙某聰主張林某鑫支付房屋佔有使用費的主張相一致。（三）趙某聰主張雙方曾約定以一號房屋折抵林某鑫欠付趙某聰的材料款、工資和分紅與其提前結清貸款的行為不矛盾，一審判決認定相互矛盾屬於斷章取義的錯誤裁判。

被告辯稱

林某鑫辯稱：同意一審判決，不同意趙某聰的上訴請求。一審判決認定事實清楚，適用法律正確。趙某聰未提交證據證明其上訴理由，林某鑫在一審時提交了相關證據支持自己的觀點，一審判決對借名買房的關係進行了審查。趙某聰一再提到雙方有新的債權債務關係，包括佔用房屋支付租金的關係，林某鑫均不認可，趙某聰也沒有提交相關證據予以證明。

秦某蘭述稱，同趙某聰的意見一致。

周某娟述稱，同林某鑫的意見一致。

法院查明

林某鑫與第三人周某娟原系夫妻關係，二人於2007年8月7日協議離婚。趙某聰與第三人秦某蘭系夫妻關係。2009年1月3日，林某鑫（甲方）與趙某聰（乙方）簽訂一份《協議書》，約定：“趙某聰購買林某鑫衝抵一號工程款房屋，總房款陸拾捌萬壹仟伍佰貳元零角，付費方式為銀行按揭。此房屋首付款由甲方工程款提前交付開發商，作為甲方給乙方墊付，十個月內乙方必須還給甲方此房屋首付款，並在貸款生效之日起乙方堅持每月月供還款。若乙方十個月內不能支付首付款給甲方及每月月供還款，就此問題，雙方經商定達成共識，以本房屋作為抵押：1.乙方須在自簽署此房屋買賣合同日起十個月內付給甲方首付款及各月月供總額，此房屋歸乙方所有。

2.若不能達成以上條件（註解：乙方在簽署房屋買賣合同之日起十個月內未付給甲方首付款及各月月供總額），甲方有權收回此房，乙方必須配合甲方變更房屋買賣合同中的買受人及其他一切相關手續。3.未盡事宜，甲乙雙方商議解決，如不能達成一致，均可到通州法院起訴解決。此協議一式兩份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力。”

在簽訂該份《協議書》前後，林某鑫與其他人亦簽訂多份《協議書》，除協議書中涉及的房屋門牌號、面積、價款不同外其餘內容均與本案林某鑫、趙某聰簽訂的《協議書》一致。2009年3月25日，趙某聰作為借款人即抵押人與貸款人即抵權人銀行簽訂《個人住房抵押貸款合同》，約定就一號房屋抵押貸款伍拾肆萬元整，貸款30年。2009年3月30日，銀行發放貸款54萬元到趙某聰所留賬户。同日，由趙某聰所留賬户向北京N公司轉款54萬之後，由林某鑫歸還貸款。

一號房屋交付後，由林某鑫實際控制使用，趙某聰並未居住使用。2012年9月8日，一號房屋產權證登記在趙某聰名下，為單獨所有。2019年3月12日，林某鑫以房屋買賣合同糾紛起訴趙某聰，趙某聰於2019年7月9日全部提前還款423480.56元，用以結清銀行房屋抵押貸款。

趙某聰辯稱貸款由林某鑫進行償還用於衝抵林某鑫房屋使用的月租金及林某鑫所欠付工資，自己除償還過上述最後一筆結清貸款外，2010年4月因林某鑫還貸逾期，其便自行償還2個月5000元貸款。對於林某鑫、趙某聰之間所簽訂的《協議書》內容，趙某聰辯稱沒有仔細閲讀，也沒有在約定的十個月內支付首付款及各月月供總額，而林某鑫在十個月後也未向趙某聰主張。林某鑫稱未按照《協議書》主張是因為雙方締結的是借名買房關係，十個月是保障條款，沒有主張是因為雙方是親戚關係，待房屋需出售時再與趙某聰辦理過户手續，但現在雙方關係破裂故而起訴。

同時，林某鑫向法院提交林某鑫符合限購政策的初步核驗通過打印件，用以證明現林某鑫符合過户條件。林某鑫稱自己以北京市T公司的名義承接了一號房屋所處的個別樓棟的施工，後開發商北京N公司用數套房屋來折抵北京市T公司的工程款，因其負責部分樓棟實際施工，故折抵給林某鑫數套房屋，包括一號房屋，林某鑫、趙某聰均認可趙某聰是林某鑫的員工，與林某鑫系僱傭關係，非工程的次承包人。趙某聰辯稱自己與林某鑫系親屬關係，2004年畢業之後便跟隨林某鑫在工地上工作，期間涉及多個施工項目，2008年趙某聰墊付了工程材料的款項共計約10萬元，在另一處新建村回遷房工程施工期間，林某鑫也未向趙某聰發放工資及分紅。後續林某鑫、趙某聰就所欠材料款、工資及分紅商量以54萬元折抵，一號房屋歸趙某聰所有。一號房屋也不牽涉首付款事宜，當時市場價就是54萬元，首付款沒有支付也不存在折抵。銀行發放54萬元貸款支付給北京N公司後，北京N公司又用該筆匯款償還了林某鑫的工程款，也即林某鑫收到了工程款結款。林某鑫對趙某聰的上述答辯意見不予認可。

法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案中，林某鑫與趙某聰簽訂的《協議書》不違反法律、行政法規的強制性規定，雙方均應依約履行，現趙某聰違反《協議書》約定，未在簽署買賣合同之日起十個月內給付林某鑫一號的首付款及月供總額，林某鑫依據《協議書》約定內容要求收回一號，理由正當，證據充分，法院對此予以支持。

另，趙某聰辯稱，一號房屋是林某鑫用來折抵其所欠付材料款、工資和分紅，同時又自行提前結清房屋貸款，趙某聰所稱與其實際表現行為相互矛盾，且其未提供相應證據予以證明其所述，法院不予採信。綜上，林某鑫要求將一號變更登記在其名下的訴訟請求，法院予以支持。

關於林某鑫要求確認其與趙某聰之間就一號的借名買房關係成立的訴訟請求，法院認為，該項訴訟請求的實質是確認該《協議書》效力的問題，對此，法院已認定該《協議書》合法有效。

關於趙某聰要求林某鑫騰退一號的反訴請求，依據不足法院對此不予支持。至於趙某聰在本案審理過程中提前償還的剩餘貸款，雙方可在判決生效後另行通過協商或訴訟途徑解決。

二審期間，當事人均未向本院提交新證據。

本院依法補充查明以下事實：關於案涉《協議書》中的“月供總額”，林某鑫在一審中稱月供總額不是要還貸的總額，是林某鑫已經支付的月供總額。

根據C號案件2019年10月15日的談話筆錄，趙某聰辯稱：林某鑫因為欠付趙某聰工資和材料費，後將一號用於抵扣欠付趙某聰的欠款，故林某鑫支付了首付款及貸款，該房屋登記在趙某聰名下。二審中，趙某聰稱林某鑫每月償還的月供用於抵付月租金，沒有抵付欠付工資。

裁判結果

一審判決

一、趙某聰協助林某鑫將坐落於北京市通州區一號房屋過户登記至林某鑫名下，於判決生效之日起十五日內執行清；二、駁回林某鑫的其他訴訟請求；三、駁回趙某聰的反訴請求。

二審判決

駁回上訴，維持原判。

房產律師靳雙權點評

林某鑫與趙某聰簽訂的《協議書》系雙方當事人的真實意思表示，且內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效，雙方均應按照合同約定履行自己的義務。根據該協議的約定，趙某聰必須在十個月內還給林某鑫房屋首付款，並在貸款生效之日起堅持每月月供還款，若趙某聰十個月內不能支付首付款給林某鑫及每月月供還款，雙方就此問題經商定達成共識：若趙某聰不能在簽署房屋買賣合同之日起十個月內付給林某鑫首付款及“個月月供總額”，林某鑫有權收回一號房屋，趙某聰必須配合林某鑫變更房屋買賣合同中的買受人及其他一切相關手續。

關於《協議書》中的“月供總額”，林某鑫認為是指其已經支付的月供總額，趙某聰則認為是指54萬元銀行貸款。對此，法院認為，按照《協議書》中所使用的詞句，結合相關條款、行為的性質和目的以及誠信原則，林某鑫主張“月供總額”是指其已經支付的月供總額更為合理。趙某聰據此主張其無需履行“在十個月內向林某鑫支付首付款和各月月供總額”的義務，缺乏事實依據，法院不予採信。

根據已經查明的事實，趙某聰未在《協議書》約定的十個月內給付林某鑫首付款，也未自行支付每月月供還款，亦未按《協議書》約定給付林某鑫月供總額，故林某鑫有權依據《協議書》約定要求收回房屋。判決趙某聰協助林某鑫將一號房屋過户登記至林某鑫名下，具有合同依據。趙某聰上訴主張判決其將一號房屋過户給林某鑫明顯錯誤，缺乏事實和法律依據。趙某聰上訴主張林某鑫以借名買房為由主張房屋過户應直接駁回其訴訟請求，缺乏依據。

趙某聰上訴主張林某鑫支付部分月供的行為應認定為補償其佔有使用一號房屋而支付的費用，林某鑫應就其代為償還部分月供所形成的債權債務關係另行主張，亦缺乏依據，法院亦不予採信。關於趙某聰要求林某鑫騰退並返還一號房屋的反訴請求，依據不足。至於趙某聰在案件審理過程中提前償還的剩餘貸款，雙方可另行通過協商或訴訟途徑解決。