附條件居間合同的委託人在條件未成就時，能否要求居間人履行合同義務？

【基本案情】2019年5月初，Z某聯繫W某(任職於S房地產公司)，要求其幫助磋商購房事宜。經多番溝通後，Z某與B公司於2019年5月31日簽訂了《商品房買賣合同》，約定某小區某套房屋預測建築面積為383.93㎡，其中套內建築面積為371.73㎡，分攤共有建築面積為12.20㎡;按建築面積計算，該商品房單價為17628.65元/㎡，總價款為6768169元。2019年9月2日，Z某致電W某，以W某事先承諾按照交際價格測算佣金8萬元、以其中一半(4萬元)補償W某的購房款為由要求W某返還佣金的一半(4萬元)。W某稱，尚未從B公司獲得8萬元佣金。

2020年4月15日，某律師事務所受Z某委託，向W某所在的S房地產公司發函，要求上城房地產公司自收到律師函之日起3日內，返還委託人Z某購房款4萬元。嗣後，因未獲B公司支付8萬元的佣金，W某未向Z某返還4萬元。

【審理情況】2020年5月10日，Z某向常州市武進區人民法院提起訴訟，要求被告W某支付原告Z某佣金4萬元。2020年7月24日，W某在收到法院傳票後即委託江蘇正氣浩然律師事務所指派楊權法律師擔任Z某訴W某居間合同糾紛一案的代理人。

庭審中，原告W某向法庭遞交如下證據：1.商品房買賣合同(證明目的：W某與B公司於2019年5月31日訂立合同，約定商品房單價為17628.65元/㎡，總價款為6768169元);2.通話錄音摘要(證明目的：W某於2019年9月2日向Z某主張返還4萬元購房款);3.L某的證人證言(證明目的：W某於2020年8月4日稱不會支付4萬元佣金折抵W某的購房款)。對此，本律師發表質證意見：1.認可證據一的真實性、合法性與關聯性。2.認可證據二的真實性、合法性，但該份證據並不能證實被告已經獲得了8萬元的佣金，原告主張被告支付4萬元抵作其購房款缺乏進一步的證據予以佐證。3.認可證據三的合法性，但該份證據不足以證實被告在已經獲得8萬元佣金的情況下拒絕支付4萬元作為原告購房款的補償。

本律師代被告W某提交了如下證據：1.常州吉屋網、常州房產信息網的廣告截圖(證明目的：某小區截至2019年3月8日剩4套類獨棟別墅在售，均價為19000元/㎡，户型建築面積分別為385㎡、398㎡;截至2019年4月16日剩2套類獨棟別墅在售，均價為19000元/㎡);2.B公司銷售人員孫某發佈的微信朋友圈截圖(證明目的：某小區截至2019年4月18日剩現房法式別墅最後兩套，清盤價格只要19000元/㎡)。W某在庭審中陳述，Z某在2019年5月初聯繫W某時稱，若W某能幫其促成交易，會支付佣金給W某。W某嗣後亦多次幫助Z某聯繫B公司，商談售房打折事宜。在多輪磋商後，B公司同意在680餘萬元的基礎上再降價至676餘萬元出售，這是因為B公司已經在房屋交易價格中扣除了應支付給W某的佣金中的一半，即4萬元。(W某的這段陳述未有其他證據予以佐證)

2020年10月17日，常州市武進區人民法院經審理認為，原告雖經被告居間協調，但實際還是其本人與開發商達成一致。現原告稱房價6768169元不包含居間人承諾給付的佣金，經該院釋明，雙方當事人未提供充足證據，原告僅憑所稱的口頭約定，向被告主張權利，證據尚不充分。故原告訴請缺乏必要的證據支持，依法不予支持。遂判決駁回原告Z某的訴訟請求。

【律師分析】本案的爭議焦點在於被告W某是否應當向原告Z某支付4萬元(佣金的一半)作為購房款的補償。筆者認為，當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。在雙方均未能提供充分證據的前提下，我們有必要基於現有的證據作出合理的推論。W某打算購買B公司所開發的某小區類獨棟別墅時，該樓盤僅剩2套未出售，而B公司在此時對外公開的售價是19000元/㎡，但W某與保利公司最終確定的交易價是17628.65元/㎡，這裏就存在1371.35元/㎡的差價。再根據19000元/㎡的原單價計算原銷售總價為7294670元，結合W某最終交易價格6768169元來看，W某從B公司處獲得的價格讓利佔原售價的11.33%，這已經充分説明不排除B公司會基於某個方面能夠降低銷售成本才同意接受這一交易條件。雖然原、被告雙方均未能提供充分證據證實交易磋商全貌，但是原告在庭審中也自認B公司與原告商談到6808169元時仍然覺得價格偏高，還希望再通過W某的居間調和降低價格。這一陳述與Z某關於自己願意扣除4萬元的佣金並不矛盾，且符合常理。因此，基於原、被告雙方陳述中不存在矛盾的部分內容，可以判斷被告W某已經不可能再從B公司處額外獲得8萬元的佣金了。否則，B公司將在銷售一套383.93㎡類獨棟別墅中放棄掉606501元的利潤!(7294670-6768169=526501，526501+80000=606501)這也説明，W某的陳述更具合理性。再者，原告Z某未有證據證實W某在B公司收到Z某支付的購房款後又向Z某支付了8萬元佣金的事實，Z某卻要求W某向其支付4萬元作為購房款補貼自然也就沒有事實依據。當然，綜合全案來看，並不是因為附條件的居間合同在所附條件尚未成就時就能一概認定居間人不必履行合同義務，只是居間人在條件尚未成就時，不必履行本應在條件成就時才應當履行的義務。

【律師建議】居間人在提供居間服務時，須及時與委託人確定居間費用支付的標準並以書面形式確定，以保障委託人和居間人自身的合法權益。同時，居間人亦應及時向委託人報告訂約機會。在本案中，居間人之所以不必履行支付4萬元的義務，法院的裁判理由僅僅是説委託人的證據不充分而已，這不能作為居間人免除自身舉證責任的事由。而對於居間人來説，避免自身面臨敗訴風險的有效做法自然是保存在提供居間服務中的各項證據。