非法批地的幾種常見類型
根據土地管理法規定,非法批地的批准行為無效。那麼,如今的司法實踐中,非法批地的幾種常見類型是什麼?本文整理了相關內容,為您提供一定的參考。
地方政府非法徵地的三種形式
1、地方政府“越位”:非法批地
根據《土地管理法》的規定,土地的批租必須遵循嚴格的程序,要符合土地利用總體規劃,同時根據徵用土地的性質(基本農田還是一般農田)和需求面積的不同逐級上報審批。但地方政府追求地方利益最大化下的招商引資、建設優先戰略,與大宗土地徵用須上報國家審批的硬性約束形成了直接的利益衝突。在這種利益的驅使下,各地方政府開始打着發展地方經濟的幌子,甚至以“發展是硬道理”為由,無視國家土地利用規劃和環境保護的要求,實行“項目跟着領導走、規劃跟着項目走、超越審批權限批地”的違規操作。
一些地方政府默許縱容甚至背後操縱違法違規用地,未批先用、以租代徵,擅自設立和擴大開發區,隨意調整土地利用總體規劃以及違規侵佔基本農田。根據清華大學土地課題組從國土資源部瞭解的情況,地方政府和涉及政府為違法主體的非法批地案佔80%,80%的違法用地主體是地方政府。而地方政府非法批地呈現的新特徵是違規宗數顯著減少,但面積總量卻顯著增加,並且呈現西進北移的梯度轉移趨勢。
2、地方政府“缺位”:企業違法佔地
違法佔地主要有兩種形式:一是大量經營性企業,特別是房地產企業為了謀取土地增值的潛在收益而違法佔地、大量囤積。二是國家開發區佔地。目前,全國有6800多個工業園區。2003年國家整頓各類開發區,但一些地方以“產業基地”、“工業密集區”等為名變相設立“開發區”圈地招商,部分已被撤銷的開發區也通過變更名稱重新復活。有的區縣“開發區”採取“掛靠”國家級、省級開發區的方式爭取更大發展空間。
3、地方政府錯位:“非法低價”出讓國有土地
主要有以下兩種情況:一是工業項目所徵土地的“低價”協議出讓。某些地方政府為了達到吸引項目、多引投資的目的,違反國家《協議出讓土地》管理辦法,“零地價”甚至“負地價”出讓土地。隨着一些工業項目向中西部的轉移,某些西部地方政府在缺乏規劃的情況下盲目簽訂協議,擅自承諾向開發商提供大量土地進行成片開發,甚至有的協議可以提供40~50平方公里土地。於是,大量土地資源被少數企業壟斷,同時造成國有土地資產流失。2007年9月28日,國土資源部已發佈《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》([2007]39號令),對國有建設用地使用權“招、拍、掛”出讓範圍、掛牌出讓截止期限、繳納出讓價款和發放國有建設用地使用權證書等做出明確規定,以避免協議轉讓土地模式的制度損失。
二是商業、旅遊、娛樂、金融、服務業、商品房等六類商業經營性用地違規“分批交納”土地出讓金。2002年5月9日國土資源部發布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》(國土資源部11號令)第二十三條明確規定,“受讓人依照出讓合同的約定繳清全部出讓金後,依法申請辦理土地登記,領取土地使用權證書,取得土地使用權”。但在實際操作過程中,很多地方通過土地項目分期付款取得建設用地使用權證書。開發商通過有限的資金就可以撬動多個項目,而把風險轉移到了金融機構。
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