從什麼時候開始，棚改成為了徵收方壓低補償的“陽謀”？

有網友提問：“律師您好，我們這邊拆遷了，我家房子被列入棚改區了，徵收方和我們談了補償，我覺得太低了，我該怎麼辦?棚改區的房子要比普通商品房拆遷補償低一些嗎?”關於棚改區房屋拆遷補償，愛土拆遷律師團接到過很多諮詢。其實，大家沒讀懂徵收方豐富的內心戲。今天，我們來解密。

為什麼徵收方積極將您的房子納入棚改區?要小心被套路

棚改是一件惠民大好事，但是個別地方也存在借用棚改名義降低拆遷補償的情況。其實，徵收方利用了廣大被徵收人對於棚改和拆遷的認識誤區，即“棚改區就是髒亂差落後區域，所以補償低”。棚改區的房屋拆遷補償真的比不上普通商品房拆遷補償標準嗎?未必。這可能只是徵收方的一種套路。通過將您家納入棚改，而降低您的拆遷補償。

那麼我們如何識別徵收方是否違法?今天，愛土拆遷律師團就和大家講講徵收方強行棚改的情況下，我們被徵收人應該如何應對。

首先，我們先認識棚户區和棚户區改造的定義

棚户區指簡易結構房屋較多，建築密度較大，使用年限久，房屋質量差，建築安全隱患多，使用功能不完善，配套設施不健全的區域。城市危房、城中村納入城鎮棚户區範圍。

棚户區改造是指列入省級人民政府批准的棚户區改造規劃或年度改造計劃的改造項目;改造安置住房是指相關部門和單位與棚户區被徵收人簽訂的房屋徵收(拆遷)補償協議或棚户區改造合同(協議)中明確用於安置被徵收人的住房或通過改建、擴建、翻建等方式實施改造的住房。

《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規定，棚户區改造要符合以下要求：困難住户的住房得到妥善解決;住房質量、小區環境、配套設施明顯改善;困難家庭的負擔控制在合理水平。

從這裏可以看出，棚户區改造確實是對條件落後區域的改造，以提高人民羣眾的生活居住水平。

劃分棚户區有什麼原則或標準?徵收方可以隨意劃分嗎?

通常來看，棚户區改造範圍主要包括城市棚户區、國有工礦(含煤礦)棚户區、國有林區棚户區和國有林場危舊房、國有墾區危房等。2013年，《國務院關於加快棚户區改造工作的意見》將城中村改造統一納入城市棚户區改造範圍。

《國務院關於加快棚户區改造工作的意見》規定：禁止將因城市道路拓展、歷史街區保護、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項目納入城市棚户區改造範圍。

根據棚户區改造的概念和範圍，我們不難發現，棚户區並不是可以隨意劃定區域或範圍的，是有着嚴格標準的。

棚户區改造應該結合片區基礎配套設施和房屋本身情況來判斷。個別地方的徵收方將建築年代並不久遠、不屬於危舊房的普通住宅區域也劃為棚户區，“強行”改造，這與上述規定是不相符的。

棚户區的補償和普通商品住宅拆遷補償有什麼區別?

其實這個問題，是很多被劃入棚户區的被徵收人都有的疑問。甚至很多被徵收人一聽到自己的房屋被列入棚户區範圍，就認為自己的房屋拆遷補償要吃虧。

的確，棚户區從其概念就能看出，房屋及周邊配套情況不好、價值不高，補償提高難度相對較大。棚户區補償的主動權更多的是在徵收方手裏，主要參考當地制定的拆遷補償政策，整體補償相對於普通商品房的拆遷補償會低一些。這恰恰是徵收方樂意看到的，先從心理上獲取談判優勢。

相對而言，普通商品房的拆遷補償，可操作空間更大，被徵收人的底氣也更足。會參考當地同類房屋的市場價值進行補償。

愛土拆遷律師團提醒大家：無論是棚户區還是普通住宅，在拆遷補償時，都是有法可依的。

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條規定，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：(一)被徵收房屋價值的補償;(二)因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。

房屋價值也不是徵收方説多少就是多少。根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。

對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請複核評估。對複核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑑定。

此外，《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十四條也規定，被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。

被徵收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由徵收當事人協商確定;協商不成的，可以委託房地產價格評估機構通過評估確定。

被徵收方“棚改”套路了，我們該如何應對?

通過學習本文講述的棚改區知識，希望大家都有所收穫。同時也請記住，棚户區改造應遵循這些原則：充分尊重羣眾意願，採取多種方式徵詢羣眾意見，在得到絕大多數羣眾支持的基礎上組織實施。如果是被“強行”棚改的普通住宅，您是可以提出意見的。

此外，您的合法權益還受到法律保護。對於被“強行”棚改的普通住宅，如果補償不合理，您可以在徵收公告發布之後60天內申請行政複議或者在6個月內提起行政訴訟。

如果單靠個人力量，無法爭取到合理補償，您可以聯繫專業拆遷律師，來維護自己的合法權益。

怎麼樣，大家都明白了嗎?

愛土拆遷律師團辦理全國徵地拆遷案件，如果您有徵地拆遷方面的疑問，或需要委託我們辦理土地徵收、房屋拆遷、企業拆遷等案件，歡迎委託!我們將派出辦案經驗豐富的專業拆遷律師為您服務，確保您的合法訴求得到保障。