回遷房的補償與交易

回遷房就是開發商徵收土地時，以回遷的方式補償給被拆遷人的住房;商品房是由開發商自己出售的房屋。

理論上，大凡樓盤都是徵地拆遷而來，因此每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低於商品房的售價，而外觀上，許多回遷房的樓盤設計與裝修的質量也會略低於甚至明顯低於同一地塊上的商品房。

回遷房，商品房需要在房管局登記入冊，由此回遷房和商品房的流轉方式也都大體一樣。

沒出房產證，回遷的被拆遷人(一般被叫做回遷民)手持的是拆遷補償合同。

在20多年前的住房標準下，兩居室以56平方米為標註，三居室以80平方米為標準，但是隨著經濟的發展，這些規定早已不適應市場的發展，所以這個標準已不再執行。

對於危房改造回遷的房屋，按照原住房面積標準進行安置，有些地方會規定原住房面積不足40平方米的按照40平方米計算。

如果回遷房的建築面積與原建築面積相同的，按照當年房改成本價，扣除工齡、調節因素、教師優惠等因素計算。

回遷房的建築面積超過原建築面積，但未超過人均15平方米的，超出部分按照房改成本價計算，不再扣除工齡等因素。

回遷房的建築面積超出人均15平方米的，超出部分按照當地經濟適用住房的價格購買。

對於人均面積不足5平方米的住房困難戶，按照人均建築面積5平方米標準進行安置。

綜上，回遷房就是發展商徵收土地時，賠給回遷民的房子;商品房就是由發展商自己出售的房子。

其實區別只在於開發商的銷售目的，法律性質上說，只要回遷房沒有被政府定性為保障性住房、廉租房，一般來說和商品房沒有區別。

有些開發商以“樓盤屬於回遷房”為理由，雖然已經交付了回遷房房產，但遲遲不給被拆遷人辦理房管局登記，實際是站不住腳了。

這種情況下，被拆遷人可以進行一次確權訴訟，強制要求開發商過戶登記。

如果回遷房，跟商品房都辦理完畢房產證，那交易都一樣。

如果沒出房產證的，回遷民手持的僅僅是合同，無論是對被拆遷人來說，還是對想購買回遷房的二手房買家來說，都有一定的風險。

但回遷房一般來說都比商品房要便宜，對於許多被拆遷人來說回遷房可能也並不是實際住房，這種情況下往往會放鬆警惕缺乏維權欲求。

其實我們還是建議儘早辦理過戶，畢竟鐵打的樓盤流水的開發商，許多開發商售樓完畢就解散了企業，到這時想要維權就只能自己去房管局、國土局等各個部門間諮詢辦理，耗時耗力，更無法求取開發商支付違約金。

回遷房買賣注意事項回遷房也是可以進行流轉買賣的，在二手市場上，回遷房約佔整個二手市場的10%。

而這些回遷房總體分兩種情況：

一種是業主已經持有房產證;

另一種是業主只持有回遷協議而未取得房產權證的。

作為第1種情況，即業主已經取得該商品小區的房產證

這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，房產證是房管局認可，並受其監督的。

因此有房產證的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉名，這對購買者來說是十分有保障的，不必有其他的擔心。

然而另一種情況，即業主手中只有發展商的回遷協議的，這就需要購房者注意防範其中的法律風險。

這些房子的業主手中只有發展商的回遷協議的，在做二手房買賣交易時是不能在房地產交易所做公證過戶和登記的。

因為該類回遷協議只是業主與發展商之間的合同法意義上的商業協議，此協議並沒有得到房管局的認可，法律上說即是沒有民法典上的效力。

因此雙方進行交易時，只能是在公證處做公證交易，待房產證出來後才能做真正的過戶交易。

許多回遷房的業主都要求必須收取一定金額的訂金，甚至先收80%~90%的樓款，作為購買該套房子的保證，餘數則在真正過戶交易後再付清，而由於業主也不能保證什麼時候一定能夠真正過戶，這對購買者來說具有一定的交易風險。

部分的回遷房存在尚未有房產證的問題，或者當取得真正的房產證時，可能在面積上與當初的協議面積有差異而導致要補錢，這種種的因素，都導致在同一樓盤中的回遷房要比商品房便宜。

因此，當你需要購買回遷房的時候，一定要注意該套房屋的產權問題以及相關細節，並儘量去一些有信譽的大型中介公司諮詢，儘可能避免不必要的損失。