無證房屋想按合法建築補償有多難，可不是扣減價值這麼簡單！

導讀：拆遷騰退個案中，被拆遷人最“統一”的訴求之一就是自己的無證房屋要按照合法、有證的建築計算補償，因為在當事人眼中自己的房子無證那都不是自己的過錯造成的，不利的後果也自然不應由自己承擔。不過事實上，無證和合法之間的界限可謂“森嚴”，具體到補償層面對於房屋無證的一方而言絕談不上樂觀。本文，北京在明律師事務所的白玲律師就結合其所辦理的案件為大家做一番淺析。

【基本案情：租賃國有建設用地搞經營，卻一多半建築沒證】

當事人在華北某市位置極佳的副中心地區租賃了國有建設用地一處，建起了某銷售服務有限公司並實際從事生產經營。

2020年前後，涉案地塊被納入當地棚戶區改造徵收範圍內，區政府作出了房屋徵收決定。然而根據涉案補償方案，當事人的廠房建築物中的相當一部分卻因未辦理建設工程規劃許可證、不動產權登記而被歸為“未經登記房屋”，眼看著只能取得一筆“安慰獎”性質的補償款，當事人可謂是又氣又急。

那麼問題來了，市住建委正在公開徵求意見的《關於進一步規範國有土地上非住宅房屋徵收評估與補償工作的通知（試行）》中指出，對於未經登記的非住宅房屋，依據土地權屬審查結論或其他相關檔案進行認定，無法提供上述檔案及證明的，由區政府結合規自部門、房屋管理部門、被徵收人出具的有效證明檔案以及相關證據材料研究確定。補償時，應扣減房屋評估價值的15%。如同時改變用途，比照前款再扣減房屋評估價值的25%。

當事人覺得，如果能適用該條規定，那對自己的廠房而言還是比較有利的。可惜，這份《通知》還只是徵求意見稿，猴年馬月能夠施行還未可知。且涉案專案的徵收決定早已作出，《通知》即便施行也難以適用於這起專案中。

那麼，未經登記的非住宅房屋真的有望取得相當比例的補償嗎？《通知》中的“扣減補償價值”會真實發生在類似於本案中的涉案房屋頭上嗎？

【律師解析：非住宅房屋沒證，可不是扣減補償價值就完了】

讓我們回到城市房屋徵收的基礎性法規中去找尋答案。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第24條規定，市、縣級政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償；對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。

這就是說，未經登記建築最終究竟命運如何，關鍵在於有權機關的“認定”結果，而不是說無證的就一定沒補償，或者能拿百分之多少的補償。

前述《通知》的“徵求意見稿”中也明確，認定環節要依據相關部門及當事人出具的有效證明檔案和相關證據材料研究確定。確定完了，認為可以按扣減補償價值處置的，才會依據前述規定的比例予以扣除計算。換言之，對通不過認定的未經登記非住宅房屋，等待其的仍有可能是被按違建拆除且不予補償。

據此，當事人要關心的或許並不是這份《通知》能否適用在自己的案子上，而是自己在涉案租賃土地上建造的房屋到底有沒有一定的合法性基礎，自己究竟能否拿出相應的證據來支援自己的主張。

在具體個案中，圍繞涉案無證非住宅房屋的補償與否往往會展開激烈的法庭攻防。譬如浙江省高階人民法院於2020年作出的（2019）浙行再50號《行政判決書》中就指出，對於無證建築是否構成違法建築的審查，除對無證建築是否違反相關法律、法規的明文規定進行審查之外，還要綜合考慮有無非因當事人一方過錯的行政因素、歷史因素、實際建設和使用狀況等作出全面審查。

具體而言，要從涉案房屋建設行為是否存在招商引資等行政允諾事實，有關部門是否曾對會如期辦理審批手續作出保證，當事人是否積極努力申領證件，是否已辦理部分證件等方面綜合評判。

總之，想要在房屋完全無證的情形下取得一定比例的補償，絕非易事。當事人要確立客觀、適度的補償預期，承認自己的建房行為在法律上存在的瑕疵、漏洞，與代理律師積極協調配合，努力蒐集有利於自己的證據，這樣才有望從“不予補償”或僅給予“拆除配合獎勵”的泥淖中擺脫出來。

另外需要補充的一點是，本案中的當事人並非被徵收土地的國有土地使用權人和原房屋所有權人，其只是租賃土地從事經營並實施了建設行為。故從嚴格意義上講，其並非法律上的被徵收人，而是與徵收補償存在利害關係的相關人。固然，當事人可基於其自建廠房的事實主張其對自建部分的被徵收人身份資格，但這仍需要其儘量舉證證明自己的建造行為合法。

在這樣一個案情下，徵收補償決定是否會下達給當事人仍是個未知數，當事人的依法維權或受到當初所籤租賃合同條款的影響，其中變數和難點仍然很多。

在明律師最後要提示大家的是，看了上述分析，無證廠房的當事人也不要過於氣餒或者灰心。從某種角度上說“福兮禍之所伏”——面積可觀的未經登記非住宅房屋恰恰是歷史遺留下來的問題寫照，在實際操作中可作為當事人手中的重要籌碼在補償利益的博弈中發揮能量。一旦徵收方操之過急調查登記不準，或者在評估環節出現紕漏，都有可能被我們所抓住從而否定其補償決定的合法性。

圍繞著調查登記、評估報告和徵收補償決定，當事人在專業律師的指導下仍然是大有可為的。只是律師要建議各位把困難估計得更充分一些，在面對暫時的困難時不要輕言放棄。