北京存量房買賣律師，簽了存量房買賣合同不能實現應當如何解除

       一、原告訴稱

孫一上訴請求：請求依法撤銷民事判決第二項、第四項，並依法改判支援孫一的訴訟請求。事實與理由：1.根據雙方簽訂的《城市房屋存量房買賣居間合同》第十五條，“甲、乙雙方任何一方不履行本合同約定義務，致使合同不能實現，視為違約;如甲方違約，須雙倍返還乙方定金，即除退還乙方定金外，另須支付乙方購房定金等額的賠償。”第二十條的2項;“甲、乙雙方一致協商同意，除本合同第十五條外，除政策原因或不可抗力原因外，任何一方違約則由違約方賠償守約方房屋成交價20%的違約款”的約定。

二、被告辯稱

伍二、劉三上訴請求：請求依法撤銷民事判決第二項、第三項，依法改判伍二、劉三無須向孫一支付違約金、佣金和代辦費。事實與理由：1.伍二、劉三與孫一於2017年1月21日簽署《關於合同()的補充協議》第三條約定：“各方同意，未經本人簽字和蓋章的任何口頭承諾、條款的變更等行為均不產生任何法律約束力”。孫一在未告知伍二、劉三的情況下擅自將買受人變更為“唐四”，違反合同約定。由於中介將伍二的號碼更改為中介號碼，使得網籤合同確認了唐四為買受人;2.孫一由於限購政策，客觀上無法繼續履行購房合同約定並且已經喪失了貸款資格，中介為了獲取佣金，幫助孫一變更買受人，使得孫一不符合貸款買房資格的情況下繼續完成合同交易。

孫一辯稱，案涉房屋的不動產登記於2017年5月已經取得，伍二、劉三為了阻止交易繼續履行，故意拖延時間直到2017年7月13日才領取不動產登記證書，伍二、劉三曲解商品房預約買賣合同居間機構第13條關於120個工作日，伍二、劉三還向孫一提出漲價的要求;2.伍二、劉三為了不履行合同義務，在合同履行過程中擅自將20萬元定金退還給孫一;3.由於孫一懷孕將產，在伍二、劉三同意的情況下，才將貸款人變更為唐四，貸款審批後，伍二、劉三又表示不履行合同義務;3.孫一已經履行合同主要義務，伍二、劉三，多次要求漲價，其違約行為使其房屋上漲的價格利益。

三、本院查明

2016年1月9日，唐四代孫一和伍二、劉三簽訂房屋定金合同，約定賣方收取房屋定金200000元。2017年1月14日，孫一(乙方)和伍二、劉三(甲方)在第三人a公司(丙方)居間下籤訂《城市房屋存量房買賣居間合同》。2017年1月14日，孫一(乙方)和伍二(甲方)簽訂《房屋存量房買賣居間合同補充協議》。協議內容如下：一、甲乙雙方一致協商同意，乙方於三方合同簽訂當日支付甲方部分定金五萬元整，預約合同公證當日支付甲方剩餘定金壹拾伍萬元整，合計定金總金額貳拾萬元整。四、甲乙雙方一致協商同意，甲方在取得不動產證之日起十五個工作日內配合乙方及居間方辦理產權過戶手續。六、甲乙雙方一致協商同意，如由於政策原因限購或限貸及不可抗力導致無法正常交易，則三方和平解約，三方均可免責。九、本協議為甲、乙雙方簽訂的建設巷的《房屋存量房買賣居間合同》的有效組成部分，相關合同原有條款以本協議為準。2017年1月14日，伍二、劉三向孫一出具收條載明收到定金50000元。2017年1月21日，孫一(乙方)和伍二(甲方)以及第三人a公司認可的經營部簽訂《商品房預約買賣合同》(居間機構版)。

2017年1月21日，伍二向孫一出具收條載明收到購房定金150000元。另a公司向孫一出具收到房屋代辦費用和佣金合計10000元。2017年5月23日，伍二、劉三登記為建設巷房屋所有權人。2017年7月14日案涉房屋備案登記買受人由孫一變更為其配偶唐四。但孫一和伍二、劉三均未在該合同上簽字捺印。庭審中，伍二、劉三主張於2017年8月9日將收取的定金200000元退還給孫一。孫一對此亦認可已經收到退還的前述全部定金。伍二、劉三於2017年7月13日領取案涉房屋不動產權證。2017年7月14日，伍二、劉三通過簡訊方式告知孫一明確表示不履行房屋買賣合同。伍二、劉三在庭審中提出在房屋買賣交易過程中，因得知案涉房屋的貸款人系案外人唐四並非孫一本人，認為合同簽訂人發生變更擔心交易安全，所以提出不願意繼續交易。同時伍二、劉三在同a公司的工作人員電話溝通過程中亦表明在原有交易價格基礎上上漲房價50000元作為交易遲延款項逾期利息。

四，裁判結果

一、解除孫一和伍二、劉三以及a公司簽訂的《城市房屋存量房買賣居間合同》以及補充協議;

二、伍二、劉三於判決生效之日起十日內向孫一支付違約金100000元;

三、伍二、劉三於判決生效之日起十日內向孫一支付佣金9000元和代辦費1000元;

四、駁回孫一的其他訴訟請求。

五、律師點評

本案爭議焦點：一、案涉房屋不繼續交易的原因的確定;二、案涉《城市房屋存量房買賣合同》是否應當解除;三、孫一主張違約金的請求是否成立;四、孫一主張賠償損失的請求是否成立。

案涉房屋不繼續交易原因的確定。2017年1月14日，孫一和伍二、劉三簽訂的《城市房屋存量房買賣居間合同》第八條約定，甲乙雙方同意本合同簽訂之日起壹佰貳拾個工作日內容提供合格有效材料通過商業貸款申請審批手續，並同意自乙方貸款審批通過之日起三十個工作日內共同到該房屋所在地的相關登記部門辦理產權過戶。

2017年1月14日，孫一和伍二、劉三簽訂的《房屋存量房買賣居間合同補充協議》第九條約定：本協議為甲、乙雙方簽訂的建設巷的房屋存量房買賣居間合同的有效組成部分，相關合同原有條款以本協議為準。而該補充協議對案涉房屋過戶約定為：四、甲乙雙方一致協商同意，甲方在取得不動產證之日起十五個工作日內配合乙方及居間方辦理產權過戶手續。

案涉《城市房屋存量房買賣合同》是否應當解除。《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第九十四條規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的。

根據查明的事實，因伍二、劉三逾期未履行過戶義務且明確表示不願出賣案涉房屋行為構成違約，而孫一作為守約方主張解除案涉房屋買賣居間合同的請求符合法律規定，同時a公司亦同意解除合同，故法院依照前述法律規定解除孫一和伍二、劉三以及a公司簽訂的《城市房屋存量房買賣居間合同》以及補充協議。三、孫一主張違約金的請求是否成立。根據孫一和伍二、劉三以及第三人a公司簽訂的《城市房屋存量房買賣居間合同》第二十條手寫第2條約定，除政策原因或不可抗力原因外，如任意一方違約則由違約方賠償守約方房屋成交價20%違約款。案涉房屋約定的成交價格為185萬元，則按照前述合同條款約定違約金金額應為37萬元。《合同法》第一百一十四條第一款和第二款分別規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條第一款規定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。本案中，伍二、劉三已經對孫一主張的違約金作出調整性質的抗辯，故法院從違約金補償損失為主，懲罰違約為輔的功能出發，結合本案合同履行情況，當事人履約主觀過程，酌情認定違約金額為10萬元。孫一主張10萬元為違約金的請求部分，法院予以支援。超過部分不予支援。

孫一主張賠償損失的請求是否成立。根據孫一和伍二、劉三以及第三人簽訂的《城市房屋存量房買賣居間合同》第十三條約定，本合同訂立後，視為丙方參與房屋居間交易，並提供了相應的居間服務。丙方特許經營的門店為甲乙雙方提供了有關資訊，促成交易，按政府指導及與各方約定，向甲乙雙方收取資訊服務費，其中甲方應支付壹萬捌仟伍佰元，乙方應當支付/元，該費用在本合同簽訂當日支付。如甲乙雙方任一方或同時違約造成房屋不能交易過戶時，違約方須支付上述費用。根據查明的事實，因伍二、劉三構成違約，故按照前述條款約定違約方應當承當守約方支付的相關中介費用。