买卖不破租赁中的租金已支付的话怎么办?
一、买卖不破租赁中的租金已支付的话怎么办?
二手房交易,是买卖不破租赁纠纷爆发的主战场,原因很简单,此处不表。涉及租赁合同继续履行,尤其是租金的支付,常常引发争议,当事人主体如何确定?
《民通意见》第119条第2款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效”,基于此,出售人(出租人)、买受人、承租人三方具有直接的利害关系,剔除偶发性因素,司法救济中常将三者捆绑在一起,以共同被告或第三人名义拖进诉讼,搞成诉累。
司法实践中,存在两种情况:
1,承租人向出租人缴纳定金或抵押金费用,出租人并未移交于买受人,买受人与承租人因租赁合同期满或者双方协商解除或者终止租赁合同,已支付的定金或抵押金向谁主张?
根据债的相对性,该笔费用理应向出租人主张。而且,定金或抵押金的签收人理应是出租人,考虑到证据的直接针对性,也应是出租人承担还款义务。房屋产权虽转移,但并非意味着租金转交,若主张买受人承担返还义务,证据不足。
2,承租人不知租赁物所有权发生变动,继续向出租人支付租金或已提前支付租金,买受人要求承租人支付租金,怎么处理?
承租人具有法定的优先购买权,出租人出售系租房屋前理应通知承租人,即使承租人不予购买,起码对嗣后的租金支付事宜有所准备,以免把租金错放在别人的口袋,滋生事端。相对而言,出租人负有主要的通知义务,但买受人亦具有善意提醒,除非买卖双方另有约定,租金由出租人继续收取(屋价上有折让)。
租赁房屋产权变动,租赁合同效力并未消亡,只是租赁主体发生变更,而且此类租赁主体的变更受制于“买卖不破租赁”的规定,买受人不能佯装一无所知,借机逃避“过错”责任。承租人已经支付或提前预付的租金,对买受人是由约束力的,买受人可以不当得利向出租人请求返还承租人已经支付的租金。只要承租人出示租金支付的证明,举证责任基本完成;须注意,买受人通知承租人向买受人支付租金后,承租人不得以租赁合同相对性问题对抗。
对于租金支付的相关问题。买方可以向卖方要求一定的赔偿或者进行分成。双方在签署购买合同的时候,应该就要达成共识,如果未达成共识,双方可以不签署相关的合同。如果双方签署合同之后,但是合同上没有明确规定,并且双方协商不下的话,可以向法院提交诉讼。
-
购买现售一手商品房要走哪些流程?
购买现售的一手商品房首先要做的就是对开发商进行审查,确定没有问题了再签订购房合同、付款如果是贷款的话还需要办理贷款手续,最后收房确认没有问题了在进行产权登记。具体做法如下:1、审查:对开发商的审查主要是看看是不是有五证即:《建设工程规划许可证》、《建...
-
商品房广告能否作为要约
律师解析:一般情形下,商品房的广告为要约邀请。但是如果广告具体说明了房屋及其相关设施且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格,的确存在重大影响时,则认定为要约。根据《中华人民共和国民法典》第四百七十二条以及第四百七十三条规定。法律依据:《中华人民共和国民...
-
房产证没下来的买房合同怎么签?
律师解析:房产证没有办下来是不能进行产权过户的,如果要出售,只能是由买卖双方签下合同,等房产证办妥后才能进行过户。房产的交易是以产权的过户为界线,没有过户的产权原则不属于买方,自然就不会有保障,相对而言,买方的风险较大。法律依据:《民法典》第二百一十一条当事...
-
房屋买卖合同生效后能更改吗
律师解析:房屋买卖合同生效是否后能更改:依据我国相关法律的规定,房屋买卖合同生效后,一般是不能变更的,但如果双方当事人协商一致的,可以变更合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百四十三条的规定,以及第五百四十四条规定和第五百九十五条规定可知。法律依据:《中...